EU-woningmarkt stoomt verder door in Q2 2025
Eurostat publiceerde onlangs woningprijscijfers voor het tweede kwartaal. In de EU als geheel stegen de prijzen in Q2 2025 met 1,6% tegenover het vorige kwartaal, vergeleken met 1,4% in Q1 2025 en 0,7% in Q4 2024. Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de prijzen in de EU in Q2 2025 5,4% hoger. Die jaarstijgingsdynamiek, die minder volatiel is dan de kwartaalwijzigingen, is sinds Q1 2024 behoorlijk versneld. Hoewel het jaarstijgingscijfer in Q2 2025 (5,4%) iets lager was dan in Q1 2025 (5,7%), blijft het wijzen op een aanhoudend sterke prijsdynamiek.
Er waren slechts twee landen, België en Frankrijk, waar de prijzen in Q2 daalden tegenover het vorige kwartaal, zij het beperkt. In België volgde de lichte correctie (-0,1%) op drie eerdere kwartalen van behoorlijke prijsstijging en baart die, ook gezien de volatiliteit van kwartaalwijzigingen, geen zorgen. In vergelijking met veel andere landen is de periode van marktafkoeling in België overigens ordentelijk verlopen. In Frankrijk was de prijscorrectie in Q2 2025 (-0,2%) de zoveelste in een lange reeks, weliswaar een paar keer onderbroken door een positief cijfer. Het niveau van de woningprijzen lag er in Q2 2025 nog 6% onder de eerdere piek van Q3 2022. In negen landen bedroeg de kwartaalstijging van de woningprijzen in Q2 meer dan 3%. In Q1 waren dat er zes. In de groep van sterke stijgers valt Luxemburg op (+4,5%). Nadat de prijzen er tussen eind 2022 en begin 2024 fors waren gecorrigeerd, herstelde de Luxemburgse markt zich traag, gevolgd door een nieuwe correctie in Q1 2025 die nu in Q2 2025 meer dan teniet wordt gedaan. In de groep landen met een meer gematigde prijsstijging in Q2 is de Duitse prijsontwikkeling meldingswaardig. Duitsland was een van de landen waar de afkoeling uitmondde in een stevige prijscorrectie. Na al vier kwartalen op rij van prijsherstel stegen de prijzen er in Q2 verder in een gematigd tempo (+1,1%).
In de hele EU lagen de woningprijzen in Q2 2025 6,6% boven de eerdere piek in Q3 2022, toen de afkoeling van de Europese markt aanving. In België is dat 6,0%, dus niet erg afwijkend van het EU-cijfer. België kende in vergelijking met de EU enerzijds een mildere afkoeling en anderzijds een eveneens milder terug opveren van de prijzen tijdens de recente kwartalen. Achter de minuscule prijsdaling voor Belgische woningen in Q2 2025 schuilt een uiteenlopende ontwikkeling voor bestaande en nieuwe woningen. De correctie betrof alleen nieuwbouw: de prijzen ervan daalden met 0,7%, na ook al een daling met 1,2% in Q1. De Q1- en Q2-cijfers zorgden in feite voor een ‘gezonde correctie' van het relatief stevige tempo van prijsstijgingen in de nieuwbouw sinds voorjaar 2023. De prijzen van bestaande woningen bleven daarentegen stijgen in Q2 2025, dit keer wel met slechts 0,2% (1,4% in Q1).
Het Q2-cijfer verandert onze kijk op het Belgisch vastgoed niet wezenlijk. We zien nu een jaargemiddelde nominale woningprijsstijging van 2,6% in 2025 en 3,1% in 2026. In onze vorige voorspelling, vóór de bekendmaking van het Q2-cijfer, was dat 3% voor zowel 2025 als 2026. Voor 2025 impliceert onze huidige voorspelling wel opnieuw een reële woningprijsdaling (d.w.z. gecorrigeerd voor de verwachte algemene HICP-inflatie) met 0,4%, na ook al een reële prijsdaling van 1,1% in 2024. In 2026 zouden de reële woningprijzen evenwel terug toenemen met 1,3%.
Wijziging woningprijzen in EU27 (in % t.o.v. voorgaand kwartaal, geharmoniseerde index)
