Nouvelle progression du marché immobilier de l'UE au deuxième trimestre 2025

Eurostat a récemment publié ses chiffres des prix des logements pour le deuxième trimestre. Sur l’ensemble de l’UE, ces derniers ont augmenté de 1,6 % par rapport aux trois mois précédents, contre 1,4 % au premier trimestre 2025 et 0,7 % au quatrième trimestre 2024. Par rapport à la même période l'année dernière, les prix n’ont progressé que de 0,8 %. Cette dynamique annuelle, moins volatile que les variations trimestrielles, s'est considérablement accélérée depuis le premier trimestre 2024. Bien que légèrement inférieurs à ceux du premier trimestre (5,7 %), les chiffres du deuxième trimestre témoignent toujours d'une solide dynamique des prix.

La Belgique et la France sont les deux seuls pays où les prix se sont légèrement repliés par rapport aux trois premiers mois de l'année. En Belgique, le léger recul (-0,1  %) fait suite à trois trimestres de fortes hausses et n'a rien de préoccupant, même compte tenu de la volatilité des variations trimestrielles. Par rapport à de nombreux autres pays, la période de ralentissement du marché s'est d'ailleurs déroulée sans encombre chez nous. En France, la correction des prix au deuxième trimestre 2025 (-0,2  %) n'est que la dernière d'une longue série, certes interrompue à quelques reprises par des chiffres positifs. Après cette baisse, les prix des logements sont encore 6 % inférieurs au dernier pic qui avait été enregistré au troisième trimestre 2022. Dans neuf pays, les prix des logements ont enregistré une croissance trimestrielle de plus de 3 %. Ils étaient six dans le cas au cours des trois premiers mois de l'année. Parmi ces pays, le Luxembourg mérite une attention particulière  (+4,5 %). Après une forte correction des prix entre fin 2022 et début 2024, le marché luxembourgeois s’est lentement redressé, avant de connaître une nouvelle décélération au cours des trois premiers mois de 2025, qui a été plus que compensée au deuxième trimestre. Parmi les pays ayant affiché une hausse des prix plus modeste au deuxième trimestre, l’évolution en Allemagne mérite d’être mentionnée. Le pays fait partie de ceux où le ralentissement a débouché sur une forte correction des prix. Après quatre trimestres consécutifs de reprise, les prix ont continué d'augmenter à un rythme modéré au deuxième trimestre (+1,1  %).

Sur l’ensemble de l’UE, les prix des logements ont terminé le deuxième trimestre 2025 6,6 % au-dessus de leur pic précédent qui avait été atteint au troisième trimestre 2022,  lorsque le marché européen avait commencé à s'essouffler. La Belgique affiche un niveau plus ou moins similaire, à 6,0 %. Comparé à l’UE, la Belgique a connu, d’une part, un ralentissement plus modéré de son marché et, d’autre part, une reprise également plus mesurée des prix au cours des derniers trimestres. Derrière la minuscule baisse des prix enregistrée au deuxième trimestre dans notre pays se cache une divergence entre les logements existants et les logements neufs. La baisse ne concerne en effet que les constructions neuves, avec un recul de 0,7 %, après déjà une baisse de 1,2 % au cours des trois premiers mois de l'année. Les chiffres des deux premiers trimestres de 2025 doivent en fait être vus comme une "correction saine" par rapport au rythme relativement soutenu des hausses enregistrées depuis le printemps de 2023. Les prix des logements existants ont pour leur part continué de progresser, mais cette fois de seulement 0,2 % (1,4 % au premier trimestre).

Les derniers chiffres publiés ne changent pas fondamentalement notre point de vue sur l’immobilier belge. Nous tablons désormais sur une augmentation annuelle moyenne des prix nominaux des logements de 2,6 % en 2025 et 3,1 % en 2026. Dans notre prévision précédente, avant la publication des chiffres du deuxième trimestre, nous misions sur un taux de 3 % tant pour 2025 que pour 2026. Pour 2025, nos prévisions actuelles signifient toutefois une nouvelle baisse des prix réels des logements (c'est-à-dire corrigés de l'inflation IPCH générale) de 0,4 %, après déjà un recul de 1,1 % en 2024. En 2026, les prix réels devraient en revanche à nouveau augmenter de 1,3 %.