Een zeepbel in de woningmarkt, verscheidene COE-landen in hetzelfde bedje ziek?

In de afgelopen twee jaar namen de woningprijzen in Centraal- en Oost-Europa (COE) sterk toe, zelfs in vergelijking met de eurozone, waar ze ook al bovengemiddeld stegen. Deze prijsevolutie ging tegen de verwachtingen in die menig analist had aan het begin van de coronapandemie. De pandemie zou immers wegen op het beschikbare inkomen en de economische groei en een sterke stijging van de woningprijzen niet verantwoorden. Een soepel monetair beleid, problemen in de toeleveringsketens (van bouwmaterialen) en in sommige gevallen een macroprudentieel duwtje in de rug beslisten daar echter anders over. Uitschieters zijn zonder meer Tsjechië en Hongarije, al moet Slowakije recentelijk niet onderdoen. In het tweede kwartaal van 2022 (de laatst beschikbare data) stegen de woningprijzen in Slowakije met meer dan 5% in vergelijking met een kwartaal eerder (zie figuur COE1).

Overwaardering

Dergelijke groeicijfers roepen vragen op over een eventuele overwaardering. In figuur COE2 wordt de overwaardering weergegeven, gebaseerd op een aftoetsing van de reële woningprijzen aan enkele fundamentele factoren die de woningprijzen mee bepalen. We kijken daarbij onder meer naar de stijgende rentes, het beschikbare inkomen en demografische evoluties. Tsjechië staat nog altijd aan de top van de ranking van de hier beschouwde landen, maar Hongarije en Slowakije hebben recent een inhaalbeweging ingezet. Ondertussen merken we in Tsjechië een begin van afkoeling of normalisering, het gevolg van een versterkt macroprudentieel beleid, dat was teruggeschroefd tijdens de pandemie. Omtrent de woningmarkt in Bulgarije bestaan er weinig zorgen, de woningprijzen zijn er relatief weinig toegenomen en vertonen een weinig significante afwijking van de prijzen die je zou verwachten op basis van de fundamentele factoren.

Economische context

Los van de bestaande overwaardering, is de algemene economische context niet voordelig voor de woningprijsgroei. De cijfers van de groei van het Tsjechische reële bbp in het derde kwartaal van 2022 waren weliswaar niet zo zwak als verwacht. Toch woog de aanhoudende energieproblematiek op de energie-intensieve industrie en droeg ook de particuliere consumptie bij tot de negatieve groei van -0,3%. Hiermee wordt het scenario van een technische recessie bevestigd, dat tevens voor Hongarije, Slowakije en Bulgarije wordt verwacht, startend in het derde of vierde kwartaal van dit jaar. Voor 2022 en 2023 verwachten we nu een groei van respectievelijk 3,5% en 2,5% in Tsjechië, 7,1% en 5,5% in Hongarije, 3,0% en 1,4% in Slowakije en 7,1% en 2,8% in Bulgarije.

De monetaire verstrakking mag dan wel stillaan ten einde komen in Tsjechië en Hongarije, een onmiddellijke verlaging van de beleidsrentes is voorlopig nog niet aan de orde. Tweecijferige inflatiecijfers in beide landen laten dit immers nog niet toe. De gevolgen van het optrekken van de beleidsrentes zijn echter nog niet ten volle zichtbaar in de woningprijzen. Deze prijzen zijn rigide en de hogere rentes, die lenen duurder en de woningen aan de huidige prijzen dus minder betaalbaar maken, zullen net als de terugvallende economische groei bijdragen aan een lager groeipad voor de woningprijzen in 2023.

Vanuit demografisch oogpunt is de instroom van Oekraïense vluchtelingen in de beschouwde landen niet van die aard, dat zij een significante opwaartse druk op de woningprijzen zou hebben en de eerder beschreven effecten teniet zou doen.

Sentimentsindicatoren, kanarie in de koolmijn

Tegen de achtergrond van stijgende rentes, groeiende economische onzekerheid, lijkt het enthousiasme van de afgelopen twee jaar in de woningmarkten in Centraal- en Oost-Europa zich inderdaad niet door te zetten. Intenties van huishoudens om een woning te bouwen of aan te kopen dalen in 2022 (figuur COE3). Door het verstrakken van het macroprudentieel beleid, is deze daling het meest uitgesproken in Tsjechië. Gegeven de economische context, de dalende betaalbaarheid van woningen en de vastgestelde overwaardering, voorziet KBC Economics een vertraging van de woningprijsgroei in Centraal- en Oost-Europa. Uit de twee meest overgewaardeerde markten, Tsjechië en Hongarije, komen de eerste berichten van onder meer vastgoedwebsites dat huizen langer op de markt blijven alvorens ze verkocht raken. De afkoeling lijkt ingezet. KBC Economics voorspelt nog sterke groeicijfers voor 2022, gegeven de sterke stijging van de woningprijzen in de eerste helft van het jaar. Voor Tsjechië wordt nagenoeg een nominale nulgroei voorzien in 2023, wat in reële termen, gegeven de aanhoudend hoge inflatie, een daling inhoudt. Ook in de andere landen wordt de verwachte groei stevig teruggeschroefd, maar deze blijft in nominale termen boven nul. Indien de energiecrisis echter zou aanhouden en verder verzwaren, lijkt een negatieve prijsgroei in 2023, zelfs in nominale termen, een zekerheid.