Prijzen op EU-woningmarkt stegen verder in Q1 2026 maar landenverschillen blijven groot
Klik hier om de PDF te openen
Volgens nieuwe Eurostat-cijfers liepen de prijzen op de Europese woningmarkt in het eerste kwartaal van 2026 verder op. Het kwartaalstijgingstempo van de prijzen verstevigde zelfs, van 0,7% tot 1,2%. De jaarstijgingsdynamiek verslapte licht, maar bleef iets boven 5%. Er waren opnieuw aanzienlijke verschillen tussen de lidstaten. In vier landen (evenveel als in Q4 2025) daalden de prijzen tegenover het vorige kwartaal, zij het met minder dan 1%: Finland, Frankrijk, België en Hongarije. In acht landen (dubbel zo veel als in Q4 2025) bedroeg de prijsstijging meer dan 3%: Roemenië, Kroatië, Litouwen, Estland, Spanje, Slowakije en Portugal, met Bulgarije (+6,2%) als uitschieter. In België ging achter de algemene prijsdaling (-0,8%) een gespleten ontwikkeling schuil, waarbij de prijzen van bestaande woningen nog wel verder stegen (+1,3%) maar die van nieuwe woningen fors terugvielen (-6,5%).
Eurostat publiceerde recent woningprijscijfers voor het eerste kwartaal van 2026. Het betreft de geharmoniseerde woningprijsindex voor de EU-lidstaten, die zowel bestaande als nieuwe woningen in rekening brengt en corrigeert voor prijsveranderingen die het gevolg zijn van veranderingen in de kenmerken van het verkochte vastgoed. In de EU als geheel stegen de woningprijzen in Q1 2026 met 1,2% tegenover het voorgaande kwartaal. Dat is terug een versnelling van de kwartaalprijsdynamiek in vergelijking met Q4 2025 (+0,7%), toen het stijgingstempo was verzwakt tegenover dat in de drie eerdere kwartalen van 2025 (telkens zo’n 1,5%). Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de woningprijzen in de EU in Q1 2026 5,1% hoger. De jaarstijgingsdynamiek lag daarmee ietsje lager dan die in de vier kwartalen van 2025 (zie figuur 1).
Landenverschillen
In Q1 2026 waren er vier landen (Finland, Frankrijk, België en Hongarije) waar de woningprijzen daalden tegenover het vorige kwartaal (zie figuur 2). De prijsdaling bleef er wel telkens beperkt tot minder dan 1%. In Finland en Frankrijk was de correctie een voortzetting van ook een prijsdaling in Q4 2025. In beide landen blijft de woningmarkt kampen met zwakte en lag het prijsniveau in Q1 2026 nog 14,3% respectievelijk 5,8% onder de eerdere piek in 2022. Ook in Luxemburg, Duitsland en Zweden, die eerder ook met een stevige correctie te maken kregen, lag het prijsniveau in Q1 2026 nog altijd onder de piek in 2022 (met respectievelijk 14,1%, 8,4% en 4,3%), maar daar is de markt intussen herstellende met ook in Q1 2026 positieve prijscijfers.
De Q1-prijsdaling in België en Hongarije valt op. In België volgt die op een herstel van de prijsdynamiek na een slechts beperkte afkoeling van de woningmarkt eind 2022-begin 2023. De woningprijzen lagen er in Q1 2026 overigens opnieuw 8,1% boven de piek in 2022 (ter info: voor de EU als geheel is dat 10,4%). Afgezien van het negatieve Q1 2026-cijfer kende Hongarije de voorbije jaren slechts één ander negatief kwartaalcijfer (Q4 2022), dat werd gevolgd door opeenvolgende sterke kwartaalcijfers. In Q1 2026 lagen de woningprijzen in Hongarije maar liefst 52% hoger dan in 2022.
In acht EU-landen bedroeg de kwartaalstijging van de woningprijzen in Q1 2026 meer dan 3%. Dat zijn er dubbel zo veel als in Q4 2025. In Roemenië, Kroatië, Litouwen, Estland, Spanje, Slowakije en Portugal bedroeg de kwartaalprijsstijging in het eerste kwartaal 3 à 4%. Bulgarije was de uitschieter met een prijsstijging van 6,2%. Met uitzondering van Estland betreft het landen waar de prijsdynamiek ook in de (meeste) voorgaande kwartalen bijzonder sterk was en waar er voorheen geen of nauwelijks afkoeling van de woningmarkt heeft plaatsgevonden.
Vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder liet slechts één EU-land, Finland (-2,0%), een daling van de woningprijzen zien in het eerste kwartaal van 2026. De hoogste jaarprijsstijging werd opgetekend in Portugal (+17,8%). Acht andere Oost- en Zuid-Europese landen noteerden eveneens dubbelcijferige jaarprijsstijgingen in Q1 2026: Bulgarije (+14,8%), Slowakije (+14,4%), Kroatië (+14,3%), Spanje (12,8%), Litouwen (+11,9%), Letland (10,9%), Hongarije (+11,2%) en Tsjechië (+10,1%). Ter info: in België lagen de woningprijzen in Q1 2026 2,0% hoger dan een jaar eerder, wat een lichte vertraging impliceert van de jaarstijgingsdynamiek in vergelijking met de voorgaande kwartalen (zie figuur 1).
Bestaande versus nieuwe woningen
Voor de EU als geheel was de prijsstijging van bestaande woningen (+1,2%) en nieuwe woningen (+1,1%) in Q1 2026 niet erg verschillend. Ook voor de meeste lidstaten liep de prijsdynamiek voor bestaande en nieuwe woningen vrij parallel (d.w.z. sterk of zwak voor beide segmenten). Er zijn wel een aantal opvallende uitzonderingen. In vijf landen (Letland, Luxemburg, Italië, Hongarije en België) stegen de prijzen voor bestaande woningen maar daalden die voor nieuwe woningen in Q1 2026. In Hongarije (+0,2% voor bestaande en -7,0% voor nieuwe) en België (+1,3% voor bestaande en -6,5% voor nieuwe) was het verschil het grootst.
Door de scherpe prijsterugval van nieuwe woningen in België in Q1 2026 werd de relatief sterkere prijsstijging tijdens de afgelopen jaren, in vergelijking met die van bestaande woningen, teniet gedaan (zie figuur 3). De prijsontwikkeling van nieuwe woningen is doorgaans volatieler dan die van bestaande, met ook tijdens de voorbije jaren enkele kwartalen van prijsdaling, zij het niet zo sterk als in Q1 2026. Wij gaan ervan uit dat het zwakkere Q1-cijfer geen voorbode is van verdere prijscorrecties. De fundamentals van Belgisch vastgoed zijn niet barslecht en bovendien is de markt, althans volgens het KBC-waarderingsmodel, niet langer overgewaardeerd. Desalniettemin hebben we ons vooruitzicht voor de prijsontwikkeling van Belgisch vastgoed in 2026 wat neerwaarts aangepast. Voor het geheel van (bestaande en nieuwe) woningen gaan we nu uit van een gemiddelde prijsstijging van zo’n 2% in 2026 (komende van 3% in onze eerdere voorspelling). Met een algemene inflatie rond 3% impliceert deze woningprijsvoorspelling voor 2026 wel een reële woningprijsdaling (d.w.z. gecorrigeerd voor de HICP-inflatie) van om en bij 1%.
