Waarderingsverschillen EU-woningmarkten blijven groot

Nadat Eurostat eerder al de Q1 2026-woningprijscijfers had gepubliceerd, maakte de ECB recent ook haar waarderingsmaatstaven voor de woningmarkten in de 27 EU-landen in dat kwartaal bekend. Volgens het gemiddelde van de vier maatstaven die de centrale bank becijfert, heeft de prijsafkoeling op de EU-woningmarkt de overwaardering vanaf najaar 2022 doen afnemen. Maar door de opnieuw aantrekkende prijsdynamiek liep de overwaardering in de EU sinds begin 2024 weer op tot 13% in Q1 2026.

Tussen de lidstaten onderling blijven er grote verschillen, zowel qua niveau als het verloop van de waardering. In landen waar de afkoeling uitmondde in een sterke prijscorrectie (vooral Luxemburg, Duitsland, Zweden en Oostenrijk) viel de overwaardering fors terug. In Luxemburg bleef de overwaardering in Q1 2026 niettemin hoog, maar in de drie andere vermelde landen is zij teruggevallen onder 10%. In landen die geen afkoeling kenden en waar de prijzen de afgelopen jaren verder sterk zijn blijven stijgen (vooral Portugal, Griekenland, Spanje, Litouwen, Kroatië, Bulgarije en Hongarije), liep de overwaardering op de woningmarkt (soms fors) op.

In België, waar de afkoeling relatief mild is gebleven, viel de overwaardering wat terug. Volgens het gemiddelde van de vier ECB-maatstaven was de Belgische woningmarkt in Q1 2026 nog met 9% overgewaardeerd. Net vóór het begin van de afkoelingsperiode (Q2 2022) bedroeg de overwaardering 12% (op de piek in Q2 2020 was dat 19%). Volgens het econometrisch model van de ECB was de Belgische markt begin 2026 evenwel correct gewaardeerd. Die bevinding komt overeen met onze eigen eveneens op een econometrische model gebaseerde waarderingsinschatting. Vergelijkbaar met het ECB-model, legt het KBC-model een wiskundig langetermijnevenwichtsverband tussen de woningprijzen en de fundamentals. Het KBC-model overkijkt wel een langere periode (1981-2026) en is ook wat verfijnder, waarbij naast het inkomen van de huishoudens, de hypotheekrente en het aantal huishoudens ook wijzigingen in de vastgoedfiscaliteit doorheen de tijd in rekening worden gebracht. De mate waarin het effectieve prijsverloop afwijkt van de door het model berekende evenwichtswaarde wordt net als in het ECB-model gezien als maatstaf van overwaardering. Ook volgens het KBC-model was de Belgische markt in Q1 2026 nagenoeg in evenwicht. Concreet was er dat kwartaal een zeer beperkte overwaardering van 0,4%. Dat de overwaardering zo bekeken is weggewerkt, impliceert dat er vanuit die hoek niet langer moet worden gevreesd voor een potentiële ernstige woningprijscorrectie in België. Die conclusie steekt wel schril af tegen het feit dat andere maatstaven wel nog wijzen op een (stevige) overwaardering. Dat komt doordat die eenvoudige maatstaven minder omvattend zijn en het verloop van de woningprijzen enkel relateren aan dat van het inkomen respectievelijk de huurprijs.

Gezien de soms grote verschillen tussen de diverse benaderingen, moet met de interpretatie van de waarderingsbecijferingen voorzichtig worden omgesprongen. Dat is de reden waarom de ECB het gemiddelde van haar vier maatstaven beschouwt om het waarderingsniveau van de EU-woningmarkten in te schatten. Hoewel het gemiddelde van de vier ECB-maatstaven in België nog iets minder dan 10% bedraagt, lijkt ook de Belgische woningmarkt op grond van de econometrische modelbenadering niet langer overgewaardeerd. Of anders gezegd: de woningprijzen stemmen ruwweg overeen met wat hun fundamentele determinanten dicteren. Een neutraal waarderingsniveau sluit een prijscorrectie evenwel niet uit mochten één of meerdere fundamentele factoren aanzienlijk verslechteren. Volgens het KBC-basisscenario is dat evenwel niet het geval en zullen de nominale woningprijzen in 2026 en 2027 naar verwachting met respectievelijk 2,1% en 3,0% stijgen. Gezien de hoge algemene inflatie in 2026, die wellicht ruim boven 3% zal uitkomen, impliceert dat voor dit jaar wel een daling van de ‘reële woningprijzen’.