Bouwkosten stuwen prijzen nieuwe en bestaande woningen
De prijzen voor bestaande en nieuwbouwwoningen kenden de afgelopen decennia in België een vrij gelijk opgaand verloop. Toch liepen zij op kortere termijn soms tijdelijk uit de pas. Dat was de voorbije 2,5 decennia vooral zo in de jaren na 2004. Bestaande woningen werden toen relatief duurder dan nieuwe, wat pas na enige tijd ook de nieuwbouwmarkt omhoog stuwde. Sinds 2016 lopen de prijzen voor bestaande en nieuwe woningen opnieuw gelijk. De forse prijsstijging van nieuwbouw is, via de opwaartse druk van oplopende bouwkosten, mee een stuwende kracht achter de eveneens forse prijsstijging van bestaande woningen.
Het kopen van een bestaande woning op de secundaire markt of het bouwen van een nieuwe zijn in zekere zin substituten. Hoewel nieuwbouw veelal duurder zal zijn dan een bestaande woning, bewegen de prijzen van beide woningcategorieën doorgaans vrij parallel. Als de prijs van de ene categorie sneller zou stijgen (zonder dat daar een evenredige kwaliteitsverbetering tegenover staat), wordt de andere categorie relatief aantrekkelijker. Toenemende vraag zal ook de prijs van die andere woningcategorie omhoog duwen. Deze arbitrage aan de vraagzijde elimineert grotendeels verschillen in prijsdynamiek tussen bestaande en nieuwe woningen op langere termijn.
In de praktijk zijn bestaande en nieuwe woningen evenwel geen perfecte substituten, zodat de prijzen op de secundaire en primaire markt, vooral op kortere termijn, toch enigszins uit de pas kunnen lopen. Verschillen in prijsontwikkeling kunnen zich voordoen als gevolg van samenstellingseffecten, d.w.z. verschillen die ontstaan in de karakteristieken van beide woningcategorieën (type, grootte, energieprestatie, ligging,...). Andere factoren zijn wijzigingen in de relatieve fiscaliteit, veranderende woonvoorkeuren van huishoudens of een gebrek aan transparantie op beide woningmarkten.
In de literatuur staat de verhouding tussen de prijs van bestaande en nieuwe woningen gekend als de Tobins Q van de woningmarkt. Een toename van de Tobins Q betekent dat het voor de huishoudens relatief aantrekkelijker wordt om te bouwen i.p.v. te kopen, en vice versa. Sinds 2016 vertonen de prijzen van bestaande en nieuwe woningen opnieuw een parallel verloop. Voor beide woningcategorieën trok de prijsdynamiek fors aan, met 46% respectievelijk 47,4% tussen begin 2016 en eind 2025. Het valt op dat deze nieuwe prijsboom gepaard ging een forse stijging van de kosten van nieuwbouw. De ABEX-index, die de kosten van bouwmaterialen en -werken weergeeft, steeg sinds begin 2016 sneller (+40,8%) dan de consumptieprijsindex (+32,9%). De ontwikkeling houdt verband met nieuwe vereisten voor nieuwbouw (inzake energieprestaties en veiligheid) en duurdere bouwmaterialen.
Het lijkt erop dat ditmaal de sterke prijsstijging van nieuwbouw, via de opwaartse druk van de bouwkosten, mee een stuwende kracht was achter de eveneens sterke prijsstijging van bestaande woningen. Door de sterk gestegen bouwkosten is nieuwbouw voor veel huishoudens niet langer haalbaar, wat bestaande woningen opnieuw relatief aantrekkelijker maakte. De vraag naar woningen van huishoudens betrof de jongste jaren ook relatief meer bestaande woningen. Om de Belgische woningmarkt ‘gezond’ (betaalbaar) te houden, zal erover moeten worden gewaakt dat de bouwkosten onder controle blijven.
Tobins Q van de Belgische woningmarkt (1995=100)
