EU-woningmarkt bleef in Q3 2025 sterk presteren
Volgens nieuwe Eurostat-cijfers liepen de prijzen op de Europese woningmarkt in het derde kwartaal van 2025 verder op. Vergeleken met het vorige kwartaal bedroeg de prijsstijging in de hele EU 1,6%. Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder was dat 5,5%. Beide veranderingspercentages waren exact dezelfde als in het tweede kwartaal en geven aan dat de hausse op de EU-woningmarkt aanhoudt. Net als in de vorige kwartalen waren er wel aanzienlijke verschillen tussen de lidstaten. Vergeleken met Q2 waren er in Q3 meer landen met een prijsdaling en minder landen met een prijsstijging van meer dan 3%. Vooral in Letland, Slowakije, Portugal, Bulgarije en Hongarije bleven de prijzen onverminderd sterk stijgen. De sterkste prijsdaling tegenover het voorgaande kwartaal werd opgetekend in Luxemburg en Finland. In België veerden de prijzen in Q3 terug behoorlijk op (+2,4%), na een lichte daling (-0,1%) in Q2.
Eurostat publiceerde onlangs woningprijscijfers voor het derde kwartaal van 2025. Het betreft de geharmoniseerde woningprijsindex voor de EU-lidstaten, die zowel bestaande als nieuwe woningen in rekening brengt en corrigeert voor prijsveranderingen die het gevolg zijn van veranderingen in de kenmerken van het verkochte vastgoed. In de EU als geheel stegen de woningprijzen in Q3 2025 met 1,6% tegenover het voorgaande kwartaal. Dat is hetzelfde percentage als in Q2 2025. Vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de woningprijzen in de EU 5,5% hoger. Die jaarstijgingsdynamiek, die minder volatiel is dan de kwartaalwijzigingen, is sinds eind 2023 behoorlijk versneld en lag in de eerste drie kwartalen van 2025 op (iets boven) 5,5% (zie figuur 1).
Landenverschillen
In het derde kwartaal van 2025 waren er vijf landen (Cyprus, Estland, Slovenië, Finland en Luxemburg) waar de woningprijzen daalden tegenover het vorige kwartaal (zie figuur 2). In het tweede kwartaal waren dat er slechts twee. Uitgezonderd Slovenië betreft het landen waar de prijzen in de afgelopen jaren al meermaals op kwartaalbasis zijn gedaald. Met name in Luxemburg (-3,1%) en Finland (-2,2%) was de prijscorrectie in het derde kwartaal de zoveelste in een lange reeks, weliswaar een paar keer onderbroken door een positief cijfer. De correctie in Luxemburg valt het meest op, omdat die een sterke prestatie van het tweede kwartaal (+4,4%) ongedaan maakte. De stevige stijging van de Luxemburgse prijzen in Q2 2025 was toe te schrijven aan kopers die zich toen snel haastten om een transactie af te ronden om nog van aflopende belastingvoordelen te kunnen genieten. In Q3 2025 lag het prijsniveau in Luxemburg en Finland nog altijd respectievelijk 13,4% en 14,5% onder de eerdere piek in 2022.
In vijf EU-landen bedroeg de kwartaalstijging van de woningprijzen in Q3 2025 meer dan 3%. In Q2 waren dat er negen. Net als in voorgaande kwartalen bleef de prijsdynamiek bijzonder sterk in Letland (+5,2%), Slowakije (+4,9%), Portugal (4,1%), Bulgarije (+3,8%) en Hongarije (+3,1%). In tien landen, waaronder België, stegen de woningprijzen met 2%-3%. In België volgde de prijsstijging van 2,4% in Q3 op een lichte prijscorrectie (-0,1%) in Q2. In de groep landen met een meer gematigde woningprijsstijging in Q3 zijn Duitsland (+1,0%), Frankrijk (+1,6%) en Oostenrijk (+1,6%) het vermelden waard. Deze drie landen hadden eerder, tussen eind 2022 en begin 2024, te maken gehad met een scherpe prijscorrectie en vervolgden in Q3 2025 hun herstelpad van opeenvolgende prijsstijgingen.
Vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder liet slechts één EU-land, Finland (-3,1%), een daling van de woningprijzen zien in het derde kwartaal. De hoogste jaarprijsstijging werd opgetekend in Hongarije (+21,1%) en Portugal (+17,7%). Zes andere Oost- en Zuid-Europese landen noteerden eveneens dubbelcijferige jaarprijsstijgingen in Q3: Bulgarije (+15,4%), Kroatië (+13,8%), Slowakije (+13,4%), Spanje (+12,8%), Tsjechië en Litouwen (beide +10,8%). In België lagen de woningprijzen 3,7% hoger dan een jaar eerder, wat een versteviging is ten opzichte van 2,9% in het vorige kwartaal.
Belgische markt
In de hele EU lagen de woningprijzen in Q3 2025 8,4% boven het piekniveau van Q3 2022, toen de afkoeling van de Europese markt begon. In België was dat 8,5%, heel dicht dus bij het EU-cijfer. In vergelijking met de EU kende België enerzijds een mildere afkoeling van de markt en anderzijds een geringer terug opveren van de prijzen tijdens de recentere kwartalen. Achter de algemene prijsontwikkeling over de geciteerde periode gaat een uiteenlopende ontwikkeling schuil voor de afzonderlijke segmenten van bestaande en nieuwe woningen. Tussen Q3 2022 en Q3 2025 stegen de prijzen voor bestaande woningen met 8%, die voor nieuwe met 11,3% (zie figuur 3). In de EU bedroegen die cijfers respectievelijk 6,3% en 17,1%. In Q3 2025 stegen de prijzen van bestaande en nieuwe woningen in België met respectievelijk 2,1% en 3,3% tegenover het vorige kwartaal (beide 1,6% in de EU).
Het cijfer voor Q3 2025 verandert onze kijk op Belgisch vastgoed niet wezenlijk. Voor bestaande en nieuwe woningen samen zien we nu een jaarlijkse gemiddelde woningprijsstijging van 3,3% in 2025 en 3,4% in 2026. In onze vorige prognose, vóór de publicatie van het Q3-cijfer, was dit 2,6% voor 2025 en 3,1% voor 2026. Onze actuele voorspelling impliceert een kleine reële woningprijsstijging (d.w.z. gecorrigeerd voor de algemene HICP-inflatie) van 0,3% in 2025, na een reële prijsdaling van 1,1% in 2024. In 2026 zouden de reële woningprijzen met 1,5% stijgen. De wat sterkere prijsstijging is niet van die aard dat Belgisch vastgoed opnieuw (significant) overgewaardeerd zou geraken. Risico's op een stevige overwaardering zijn er wel in andere landen, gezien de sterke prijsstijgingen over een langere periode. Als we Q3 2025 vergelijken met 2015, dan zijn de woningprijzen meer dan verdrievoudigd in Hongarije (+275%) en meer dan verdubbeld in elf landen, met de grootste stijgingen in Portugal (+169%), Litouwen (+162%) en Bulgarije (+156%).