Hausse op EU-woningmarkt hield aan in Q4 2025
Klik hier om de PDF te openen
Volgens nieuwe Eurostat-cijfers liepen de prijzen op de Europese woningmarkt in het laatste kwartaal van 2025 verder op. Het kwartaalstijgingstempo van de prijzen verslapte wel, van 1,6% tot 0,8%, maar de jaarstijgingsdynamiek bleef in de buurt van die in voorgaande kwartalen. Bekeken over het hele jaar stegen de woningprijzen in de EU in 2025 met 5,5% tegenover een jaar eerder, wat sterker is dan in 2024 (+3,4%). Net als in de vorige kwartalen waren er in Q4 aanzienlijke verschillen tussen de lidstaten. Er waren drie landen (één minder dan in Q3) met een, weliswaar beperkte, prijsdaling tegenover het vorige kwartaal (Frankrijk, Finland en Estland) en vijf landen (ook één minder dan in Q3) met een prijsstijging van meer dan 3% (Slovenië, Hongarije, Portugal, Kroatië en Slowakije). In België verzwakte de kwartaaldynamiek in Q4 (+0,5%), nadat die in Q3 behoorlijk was opgeveerd (+2,4%).
Eurostat publiceerde onlangs woningprijscijfers voor het vierde kwartaal van 2025. Het betreft de geharmoniseerde woningprijsindex voor de EU-lidstaten, die zowel bestaande als nieuwe woningen in rekening brengt en corrigeert voor prijsveranderingen die het gevolg zijn van veranderingen in de kenmerken van het verkochte vastgoed. In de EU als geheel stegen de woningprijzen in Q4 2025 met 0,8% tegenover het voorgaande kwartaal. Dat is een vertraging in vergelijking met het stijgingstempo in Q1 (+1,4%) en Q2 en Q3 (beide +1,6%). Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de woningprijzen in de EU in Q4 2025 5,5% hoger. De jaarstijgingsdynamiek bleef daarmee in de buurt van de cijfers in de voorgaande kwartalen (5,8% in Q1 en 5,4% in zowel Q2 als Q3) (zie figuur 1).
Landenverschillen
In Q4 2025 waren er drie landen (Frankrijk, Finland en Estland) waar de woningprijzen daalden tegenover het vorige kwartaal (zie figuur 2). In de drie voorgaande kwartalen waren dat er telkens vier. De prijsdaling in de drie vermelde landen bleef wel beperkt tot minder dan 1%. Vooral in Finland bleef de woningmarkt kampen met zwakte. In Q4 2025 lag het prijsniveau er nog altijd 14,1% onder de eerdere piek in 2022. Ter vergelijking: in Luxemburg (+0,4% in Q4) en Duitsland (+0,1% in Q4), die eerder ook met een forse correctie te maken kregen en waar de markt zich intussen traag herstelt, lag het prijsniveau in Q4 2025 nog 14,5% respectievelijk 8,2% onder de eerdere piek in 2022. In de hele EU lag dat er in Q4 2025 weer 9,2% boven.
In vijf EU-landen bedroeg de kwartaalstijging van de woningprijzen in Q4 2025 meer dan 3%. Dat zijn iets minder landen dan in de drie vorige kwartalen. Het betreft vier landen waar de prijsdynamiek ook in de voorgaande kwartalen bijzonder sterk was: Hongarije (+4,2%), Portugal (+4,0%), Kroatië (+3,4%) en Slowakije (+3,1%). In Slovenië (+5,1%) was de kwartaalstijging in Q4 het sterkst, maar die volgde er op een volatiel pad met ook prijsdalingen in enkele van de voorgaande kwartalen. In tien landen, waaronder België, stegen de woningprijzen eerder beperkt, met minder dan 1%. In België volgde de prijsstijging van 0,5% in Q4 op een sterke stijging in Q3 (+2,4%) en een lichte correctie in Q2 (-0,1%).
Vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder liet slechts één EU-land, Finland (-3,1%), een daling van de woningprijzen zien in het vierde kwartaal van 2025. De hoogste jaarprijsstijging werd opgetekend in Hongarije (+21,2%) en Portugal (+18,9%). Zeven andere Oost- en Zuid-Europese landen noteerden eveneens dubbelcijferige jaarprijsstijgingen in Q4: Kroatië (+16,1%), Spanje (+12,9%), Slowakije (+12,8%), Bulgarije (+12,6%), Letland (+11,0%), Litouwen (+10,8%) en Tsjechië (+10,4%). In België lagen de woningprijzen in Q4 2025 3,5% hoger dan een jaar eerder.
Bekeken over het hele jaar stegen de prijzen in de hele EU in 2025 met 5,5% tegenover een jaar eerder, wat sterker is dan de stijging in 2024 (+3,4%). Slechts één land, Finland (-2,5%), zag de woningprijzen dalen, na al een daling met 6,2% respectievelijk 3,1% in 2023 en 2024. Er waren zestien landen waar de prijzen in 2025 met meer dan 5% stegen, waarbij liefst zeven landen met zelfs meer dan 10%: Hongarije (+18,3%), Portugal (+17,6%), Bulgarije (+14,6%), Kroatië (+14,1%), Spanje (+12,7%), Slowakije (+12,4%) en Tsjechië (+10,4%). In België bedroeg de prijsstijging in 2025 3,2%, wat hetzelfde percentage is als in 2024. Voor de EU als geheel valt op dat de prijzen van nieuwe woningen in 2025 niet langer sterker zijn toegenomen dan die voor bestaande. Terwijl de prijzen voor bestaande woningen in 2023 met 1,5% daalden, bleven die van nieuwe dat jaar met 5,0% stijgen. In 2024 stegen de prijzen van bestaande en nieuwe woningen met respectievelijk 2,5% en 6,8%, in 2025 was dat respectievelijk 5,7% en 4,7%. In drie landen (Denemarken, Hongarije en Slovenië) bedroeg het verschil in prijsstijging tussen bestaande en nieuwe woningen in 2025 meer dan 5 procentpunten.
Belgische markt
In België lagen de prijzen in Q4 2025 9,0% boven het eerdere piekniveau van Q3 2022, toen de afkoeling van de woningmarkt destijds begon. In de hele EU was dat 9,2%. In vergelijking met de EU kende België enerzijds een mildere afkoeling en anderzijds een geringer terug opveren van de prijzen tijdens de voorbije twee jaar (zie figuur 1). De prijzen voor de afzonderlijke segmenten van bestaande en nieuwe woningen liepen in België over de geciteerde periode vrij parallel, met per saldo een stijging van respectievelijk 8,3% en 12,6% (zie figuur 3). In de EU liepen die cijfers met respectievelijk 7,0% en 18,5% meer uiteen. In Q4 2025 stegen de prijzen van bestaande en nieuwe woningen in België met respectievelijk 0,3% en 1,2% tegenover het vorige kwartaal (respectievelijk 0,7% en 1,4% in de EU).
Het cijfer voor Q4 2025 verandert onze kijk op Belgisch vastgoed niet wezenlijk. Voor het geheel van (bestaande en nieuwe) woningen voorspellen we een prijsstijging in België van 3,3% in 2026, wat vergelijkbaar is met de stijging in 2024 en 2025. Met een algemene inflatie die we ook boven 3% zien uitkomen impliceert onze woningprijsvoorspelling voor 2026 een nagenoeg nulgroei van de reële woningprijzen (d.w.z. gecorrigeerd voor de HICP-inflatie), net als in 2025. In dergelijk scenario zal Belgisch vastgoed niet opnieuw overgewaardeerd geraken. Risico's op een stevige overwaardering zijn er wel in andere EU-landen, gezien hun forse prijsstijging over het voorbije decennium. Als we Q4 2025 vergelijken met Q1 2015, dan zijn de prijzen meer dan verviervoudigd in Hongarije (+317%) en meer dan verdubbeld in elf andere landen, met de grootste stijgingen in Portugal (+189%), Litouwen (+175%), Bulgarije (+160%) en Tsjechië (+158%).