Waarom staat beursgenoteerd vastgoed onder druk?

Vastgoed is de slechtst presterende sector tot dusver in 2024, al deed de sector het sinds de uitbraak van Covid al een stuk slechter dan de bredere markt. De huidige zwakte komt niet als een verrassing, want de sector bevindt zich al een tijd in de lappenmand. Logisch, want de wereld bewoog zich extreem online en mensen bleven thuis, waardoor kantoren, winkels, hotels en andere infrastructuur zwaar onderbenut bleven. Maar dat leverde geen blijvende negatieve gevolgen op voor de sector. Of toch deels, want kantoren hebben het wél nog knap lastig. Feit is wel dat er een nieuwe zware tegenwind opgedoken is in de vorm van rentetarieven.

De sterke renteverhogingen van centrale banken over de hele wereld hebben een buitenproportioneel effect op de vastgoedsector vanwege de zware schuldenlast. Vastgoed is een kapitaalintensieve sector die zich vertaalt in nettoschuld/EBITDA-niveaus van ongeveer 4-7x in de VS en het VK tot het dubbele in continentaal Europa. In een omgeving met hoge rentes nemen de kosten van schulden aanzienlijk toe omdat de herfinancieringstarieven voor aflopende schulden veel hoger zullen zijn. Dit weegt op de winst en doet voor veel vastgoedbedrijven de huurgroei die ze nog steeds zien teniet. Bovendien zetten hogere rentetarieven de waardering van hun vastgoed onder druk omdat investeerders een hoger rendement op hun investering eisen dan toen de rente op nul stond. 

De gevoeligheid voor rentetarieven bleek tijdens de laatste 2 maanden van vorig jaar toen Amerikaanse en Europese staatsobligaties met een looptijd van 10 jaar meer dan een procent daalden, wat een rally van bijna 20% in de sector veroorzaakte, bijna het dubbele van de bredere markt. Dit jaar zijn de verwachtingen voor renteverlagingen in Europa en nog meer in de VS echter aanzienlijk verminderd, waardoor het verhaal is veranderd van “Snel lager” naar “Langer hoger”. Het mag geen verrassing zijn dat dit opnieuw is beginnen wegen op de vastgoedaandelen.

Een logische conclusie uit het bovenstaande is natuurlijk dat het verlagen van de rentetarieven door de centrale banken heel gunstig zal zijn voor de sector. Er is echter een voorbehoud in de vorm van de staat van de economie. De beursgenoteerde vastgoedsector heeft historisch gezien tijdens recessies minder goed gepresteerd dan de bredere markt. Dit komt doordat een zwakke economie weegt op de huurinkomsten als huurders te maken krijgen met een lager inkomen of zelfs faillissement, waardoor de voordelen van de lagere rente teniet worden gedaan

De sector presteert historisch gezien beter als hij uit een recessie komt, d.w.z. de herstelfase van een economie. In deze fase zijn vastgoedwaarderingen meestal laag vanwege de underperformance tijdens de recessie, maar zodra de rente is verlaagd (om de recessie te bestrijden), is er weer perspectief op huurgroei omdat het samenvalt met het bredere herstel van de economische groei. Lage waarderingen in combinatie met een herstellende winstgroei leiden dan tot sterke prestaties van vastgoedaandelen.

Dus als de rentetarieven aanzienlijk dalen (vooral de rentetarieven op de langere termijn, omdat vastgoed meestal wordt gefinancierd met schuld met een langere looptijd), zal de sector het uiteindelijk weer goed doen, misschien met vertraging vanwege een recessie, maar de rally die uit een recessie komt, heeft de correctie die door de recessie werd veroorzaakt altijd overtroffen. 

Op de kortere termijn zal de sector waarschijnlijk achterblijven, omdat hij de voordelen van lagere rentes echt nodig heeft om te kunnen werken. Op de langere termijn kan vastgoed het nog steeds goed doen in een omgeving met hogere rentetarieven, maar het zal tijd kosten voor bedrijven om hun schulden af te bouwen en voor huurgroei om de druk te overcompenseren die hoge rentetarieven uitoefenen op de waardering van hun gebouwen.