Seniorenhuisvesting: lichtpuntje in zorgvastgoed
Uit het departement: “Zeg niet zomaar vastgoed tegen vastgoed”
Healthcare REITs (Real Estate Investment Trusts) zijn gespecialiseerde investeringsinstrumenten die vastgoedactiva in de gezondheidszorg bezitten, exploiteren of financieren. In hun portefeuilles zitten een reeks vastgoedtypes, elk met unieke risico-rendementsprofielen en groeifactoren. Denk aan Senior Housing Operating Portfolio, Poliklinische medische faciliteiten en Medical Office Buildings (MOBs), Life science-laboratoria en onderzoeksfaciliteiten of verpleeghuizen. KBC Asset Management fileert één en ander voor u.
- Senior Housing Operating Portfolio (SHOP)
Dit segment bestaat uit seniorenwoongemeenschappen die direct worden beheerd en profiteren van gunstige demografische trends en particuliere betalingsregelingen. Tot nu toe is het de beste presteerder binnen gezondheidszorg-REITs. Welltower bijvoorbeeld, de toonaangevende Amerikaanse REIT gespecialiseerd in seniorenwoningen, heeft 13 opeenvolgende kwartalen van dubbele cijfers van NOI (Net Operating Income) groei behaald binnen haar SHOP-portefeuilles. Schaal speelt een belangrijke rol: de recente overnames van Welltower in de VS en het VK zullen SHOP vergroten tot 72% van zijn NOI, wat het marktleiderschap verder versterkt. - Poliklinische medische faciliteiten en Medical Office Buildings (MOBs)
Dit zijn panden waar doorgaans artsenpraktijken, diagnostische centra en poliklinische klinieken zijn gevestigd, en essentiële gezondheidszorg buiten ziekenhuiscampussen leveren. Het zijn doorgaans stabiele investeringen, met langdurige huurcontracten en vaak ondersteund door zorgsystemen, wat helpt om een betrouwbare kasstroom te behouden. Hoewel de verhuuractiviteiten voor deze panden recent zijn vertraagd, blijft het totale aanbod beperkt, waarbij nieuwe ontwikkelingen minder dan 1% van de totale voorraad uitmaken. Het zorgvuldig kiezen van locaties en het evalueren van samenwerkingen met gezondheidssystemen blijven essentiële factoren - Life science-laboratoria en onderzoeksfaciliteiten
Deze bevinden zich meestal in innovatiehubs, waarbij de winst vaak afhangt van de financieringscycli van biotechnologie. De sector heeft momenteel het moeilijk, aangezien de leegstand in grote markten is gestegen tot tussen de 25 en 45% en de fondsenwerving voor gezondheidstechnologie tot het laagste punt in acht jaar is gedaald. - Verpleeghuizen
Deze bieden zorg van hoge intensiteit en zijn vaak afhankelijk van overheidsvergoedingen. Ze zijn bijzonder kwetsbaar voor veranderingen in overheidsbetalingsprogramma's, vooral in gebieden waar Medicaid de primaire financieringsbron is.
De fundamenten voor seniorenhuisvesting zijn zelden sterker geweest.
De krachtige demografische en vermogenstrends komen samen om een sterke vraag te creëren. De zogenaamde "Zilveren Tsunami"—de golf van babyboomers (geboren 1946–1964) die de pensioengerechtigde leeftijd bereiken—vormt de bevolkingspiramide in toom. Dankzij vooruitgang in de gezondheidszorg en een langere levensverwachting leven mensen niet alleen langer, maar behouden ze ook een actieve levensstijl tot ver in hun oudere jaren. Daardoor blijft het aandeel senioren in de bevolking stijgen.
Statista voorspelt dat 22% van de Amerikaanse bevolking in 2050 65 jaar of ouder zal zijn, en dat in 2034 senioren voor het eerst in de Amerikaanse geschiedenis in de meerderheid zullen zijn dan kinderen.
In Europa wordt verwacht dat het seniorenaandeel tegen 2050 30% zal bereiken, gedreven door lagere geboortecijfers en een langere levensduur. Deze demografische verschuiving zal naar verwachting de vraag naar hoogwaardige seniorenvoorzieningen ver boven het huidige aanbod uitdrijven en ondersteunt robuuste fundamenten voor seniorenhuisvesting REITs, met bezettingspercentages die nu op het hoogste niveau van vijf jaar zijn (meer dan 90% gestabiliseerde bezetting in oktober 2025).
Deze dreigende vraag en vraagkloof beïnvloedt het gedrag al: wachtlijsten voor bejaardentehuizen en seniorengemeenschappen met prioriteit in gezondheidszorg groeien. Voor velen betekent het bemachtigen van een plek in een voorkeursgemeenschap dat je eerder dan later handelt.
Gegevens van NIC MAP Vision, een toonaangevende Amerikaanse aanbieder van seniorenhuisvestinganalyses, onderstrepen de noodzaak van aanzienlijke investeringen om gelijke tred te houden met de toekomstige vraag. Het verwachte tekort, gecombineerd met de wens van senioren naar onafhankelijkheid en levendig gemeenschapsleven, biedt een grote kans voor de sector. De volgende generatie bejaardengemeenschappen zal verder moeten gaan dan traditionele verzorgingstehuizen en een volledig aanbod van voorzieningen en diensten moeten bieden. Tegelijkertijd zal de vraag naar klassieke verpleeghuizen ook stijgen, aangezien het aandeel van 80+ jaar blijft stijgen.
Dus, de fundamenten zijn robuust voor seniorenwoningen REITs: de bezettingsgraad is op het hoogste niveau van vijf jaar (meer dan 90% gestabiliseerde bezetting in oktober 2025) en de CAGR-schattingen voor sectorleiders zijn overtuigend: Welltower (WELL) en Ventas (VTR) zullen naar verwachting tot 2026 een groei van de FFO met dubbele cijfers leveren.
Europese zorgbedrijven zoals Aedifica en Cofinimmo rapporteren echter slechts CAGR-cijfers van midden enkelcijferig – waarom is dat?
Het RIDEA-principe: Operationele groei ontgrendelen
RIDEA (REIT Investment Diversification and Empowerment Act) is een Amerikaans wettelijk kader dat zorg-REITs niet alleen als verhuurders toestaat, maar ook deelneemt aan de operationele inkomsten van seniorenhuisvesting. Deze structuur is vooral relevant in de seniorenhuisvesting, waar operationele uitmuntendheid aanzienlijke waarde kan opleveren.
Traditioneel verhuren REITs panden aan externe exploitanten, waarbij ze vaste huur innen zonder blootstelling aan de onderliggende bedrijfsresultaten. In Europa gebruiken zorg-REITs doorgaans triple netto lease-structuren, waarbij de huurder verantwoordelijk is voor alle vastgoedgerelateerde kosten (belastingen, verzekeringen en onderhoud) naast de huur. Dit model biedt stabiele, voorspelbare inkomsten voor de REIT, maar beperkt het opwaarts voordeel van operationele verbeteringen, omdat de REIT niet deelneemt aan de operationele winsten van de faciliteit.
Onder RIDEA vormt de REIT een joint venture met een exploitant, waarbij zowel de vastgoedinkomsten als de operationele winst (of verlies) worden gedeeld. Dit sluit de belangen aan en stelt de REIT in staat direct te profiteren van verbeteringen in bezetting, prijsstelling en servicekwaliteit.
Welltower is een uitstekend voorbeeld van een REIT die gebruikmaakt van de RIDEA-structuur. Het bedrijf is niet alleen een verhuurder—het is actief betrokken bij de bedrijfsvoering, vooral in het segment van particuliere seniorenhuisvesting. Deze hands-on aanpak maakt Welltower veel flexibeler, waardoor het bedrijf zijn bedrijfsmodel kan aanpassen, kan reageren op markttrends en omzetgroei kan realiseren naarmate operators beter presteren. Nu de sector van seniorenhuisvesting herstelt, vertaalt de betrokkenheid van Welltower zich in de bedrijfsvoering in stijgende inkomsten en aanzienlijk groeipotentieel.
Vooruitkijkend
De toekomst van zorg-REITs zal waarschijnlijk nog diepere operationele betrokkenheid vereisen. Markten zoals het VK, Ierland en Spanje bieden REITs kansen om verder te gaan dan traditionele verhuurderrollen en te profiteren van door operatoren gedreven groei, net als hun Amerikaanse collega's. Daarentegen zijn landen als België sterk gereguleerd, waarbij een groot deel van de seniorenwoningsector wordt gefinancierd met publiek geld (bijv. RIZIV). Hier wordt de omzetgroei vaak begrensd door regelgeving, terwijl de kosten blijven stijgen. Dit beperkt de flexibiliteit en het opwaartse potentieel die REITs kunnen behalen vergeleken met de meer dynamische, particuliere Amerikaanse markt.
Samengevat
Het RIDEA-principe stelt REITs zoals Welltower in staat om operationele voordelen te benutten en omzetgroei te stimuleren, vooral in markten waar private pay overheerst en de regelgeving minder is.
In sterk gereguleerde Europese markten blijven REITs echter meer beperkt en hebben ze minder mogelijkheden om te profiteren van operationele verbeteringen. Dat gezegd hebbende, zou Aedifica mogelijk kunnen overwegen uit te breiden naar minder gereguleerde markten zoals het Verenigd Koninkrijk, waar meer mogelijkheden zijn om door operators gedreven groei te benutten. Na de fusie met Cofinimmo zal Aedifica ook een grotere schaal hebben, waardoor het gemakkelijker wordt om kapitaal aan te trekken en dergelijke overnames te financieren, wat de internationale uitbreiding en operationele betrokkenheid verder ondersteunt.
Voorkeur voor de VS?
Wat te denken van The One Big Beautiful Bill Act (OBBBA)? Die “One Big Beautiful Bill Act” werd met veel peoha ondertekend in juli 2025 en introduceert 1,1 biljoen dollar aan bezuinigingen op de Amerikaanse gezondheidszorguitgaven, verspreid over 10 jaar en voornamelijk via Medicaid.
Seniorenhuisvesting is beschermd tegen de negatieve financiële gevolgen van die beleidswijzigingen – voornamelijk omdat het grootste deel van de inkomsten afkomstig is van particuliere bewoners, niet van overheidsvergoedingen. Skilled Nursing & Hospital Networking-MOBs daarentegen hebben een hoger risico met veel Medicaid-rijke staten.
De visie van KBC Asset Management
REITs voor seniorenwoningen draaien op volle toeren: bezetting op meerjarige hoogtepunten, sterke demografische rugwind en schaalvoordelen voor de grootste spelers. Amerikaanse namen met RIDEA-blootstelling zijn het beste gepositioneerd om groei te benutten, terwijl Europese concurrenten meer gereguleerd en afhankelijk blijven van overheidsbetalers. Beleidswijzigingen zoals de “OBBBA” van Donald Trump versterken de veerkracht van particuliere seniorenhuisvesting, waardoor de sector een zeldzaam lichtpuntje is in de zorgvastgoedsector.
Gezien de robuuste fundamenten van de sector behouden wij een aanzienlijke overgewichtpositie in seniorenhuisvesting binnen het “WeHouse”-fonds. De belangrijkste posties omvatten Welltower en Ventas, beide toonaangevende Amerikaanse REITs gespecialiseerd in seniorenhuisvesting en zorginstellingen. We volgen ook nauwlettend de fusie tussen Aedifica en Cofinimmo, omdat de uitkomst mogelijk kansen biedt om te profiteren van een grotere schaal.