Kantoorvastgoed in EU en VS na 5 jaar verandering
Uit het departement: “Thuiswerken, rente en hybride modellen”
De kantoorsector Real Estate Investment Trust (REIT) heeft de afgelopen vijf jaar aanzienlijke veranderingen doorgemaakt, onder invloed van de pandemie, macro-economische schommelingen en met name de verschuiving naar externe en hybride werkmodellen. Binnen de vastgoedsector zijn de sector van het kantoorvastgoedsterk beïnvloed door deze ontwikkelingen. Voor beleggers wil dat zeggen dat deze evolutie helemaal uit moet kristalliseren alvorens als “interessant” te kunnen worden bestempeld. Alternatieve sectoren binnen het REIT-universum bieden vandaag aantrekkelijkere beleggingskansen. Kantoren in de VS blijven onderwogen, terwijl het Europa speuren geblazen is naar beleggingen die eersteklas activa in hun portefeuille hebben.
Pre-pandemie
Vóór 2020 profiteerden de sector van het kantoorvastgoedvan een gestage vraag naar kantoorruimte als gevolg van verstedelijking, economische groei en uitbreidingen in sectoren zoals technologie, financiën en professionele dienstverlening. Gunstige leningsvoorwaarden ondersteunden ook vastgoedbeleggingen en trokken investeerders aan die op zoek waren naar hogere rendementen tegen lage rentetarieven.
Langlopende huurcontracten met stabiele huurders genereerden voorspelbare inkomsten, waardoor REIT's in kantoren zich positioneerden als beleggingen met een regelmatig dividendpotentieel. Stijgingen in vastgoedwaarden en huurtarieven leidden tot hogere intrinsieke waarden (NAV's) en de sector van het kantoorvastgoed werden vaak verhandeld tegen een premie ten opzichte van de NAV, wat duidt op vertrouwen bij beleggers.
Post-pandemie
Het uitbreken van de Covid-19 pandemie had wereldwijd een grote impact. In de Verenigde Staten veroorzaakte de resulterende "pandemische schok" een snelle overgang naar werken op afstand en leidde tot een aanzienlijke daling van de bezettingsgraad van kantoren. Grote stedelijke gebieden zoals San Francisco, New York en Chicago kregen te maken met een aanzienlijke toename van de leegstand.
REIT's die zich bezighouden met kantoren, met name die met ouder of minder aanpasbaar vastgoed, kregen te maken met aanzienlijke waardedalingen en een verhoogde loan-to-value ratio. Deze periode werd gekenmerkt door een duidelijke vlucht naar kwaliteit, aangezien huurders in toenemende mate kozen voor gebouwen die voldoen aan klasse A, ESG-normen en rijk zijn aan voorzieningen, waardoor klasse B- en C-gebouwen voor grotere uitdagingen kwamen te staan in verband met veroudering.
Situatie in Europa
Europese REIT's hebben de storm beter doorstaan, gesteund door een krapper aanbod, korter woon-werkverkeer en sterkere huurdersconvenanten. Toplocaties in steden als Parijs, Amsterdam en Berlijn behielden een gezonde bezettingsgraad en huurgroei, gemiddeld rond 5% in 2024. Veel Europese vastgoedgroepen breidden uit naar ontwikkelingen op het gebied van biowetenschappen, logistiek en gemengd gebruik om zich in te dekken tegen de volatiliteit van kantoren.
Het effect van telewerken op REIT's
Werken op afstand heeft zich ontpopt als een structurele kracht die het REIT-landschap verandert. De wijdverspreide toepassing van hybride werkmodellen heeft de vraag naar kantoorruimte doen afnemen en bedrijven ertoe aangezet kleiner te gaan werken of onder te verhuren, wat een directe invloed heeft op de huurinkomsten en de bezettingsgraad.
Om concurrerend te blijven, hebben vastgoedgroepen te maken met een toenemende druk op kapitaaluitgaven, waardoor ze gebouwen moeten aanpassen met flexibele indelingen, wellnessvoorzieningen en duurzame certificeringen. Het beleggerssentiment is ook veranderd, met kapitaal dat in toenemende mate stroomt naar industriële, residentiële en datacentersectoren.
In reactie hierop herbestemmen sommige vastgoedgroepen ondermaats presterende kantoorgebouwen tot woningen of ontwikkelingen voor gemengd gebruik, waardoor nieuwe mogelijkheden voor waardecreatie worden ontsloten.
De tweedelingstrend: Winnaars en verliezers
De vooruitzichten voor de sector van het kantoorvastgoed worden gekenmerkt door voorzichtig optimisme en opmerkelijke structurele verschillen tussen de regio's. In de Verenigde Staten hebben de waarderingen weliswaar hun laagste punt bereikt, maar het herstel zal naar verwachting ongelijkmatig zijn.
Klasse A-eigendommen in belangrijke markten zouden kunnen profiteren van een potentiële renteverlagingscyclus, terwijl oudere kantoorgebouwen nog steeds met uitdagingen te maken hebben, die mogelijk leiden tot conversies en noodlijdende verkopen die kansen kunnen bieden voor value-add beleggers.
De leegstand van kantoren in de VS is aanzienlijk toegenomen en bereikt 20,6% in het eerste kwartaal van 2025 - een recordhoogte vergeleken met 17% aan het begin van de pandemie in 2020. Ter vergelijking: de leegstand in Europese kantoren bedraagt momenteel 9,1%, waarbij de leegstand in eersteklas kantoren laag blijft op ongeveer 3%. Bovendien stegen de gemiddelde tophuren in Europa in het tweede kwartaal van 2025 met 6,1% ten opzichte van een jaar eerder.
De REIT-kantoormarkt is niet langer een monoliet.
De voorkeur van huurders verschuift naar groen gecertificeerde, flexibele kantoorruimtes, waardoor REIT's die presteren op het gebied van duurzaamheid en aanpassingsvermogen beter zullen presteren in dit veranderende landschap. De kantoormarkt is daarom een onderverdeeld, veranderend landschap waar locatie, kwaliteit en aanpasbaarheid de sleutel zijn. Werken op afstand heeft de vraag veranderd, maar heeft ook kansen voor innovatie gecreëerd. De winnaars zijn de REIT's die verandering omarmen en investeren in duurzaamheid, flexibiliteit en de ervaring van huurders.
Kantoren gaan voor eerherstel
Recente investeringsactiviteiten geven aan dat het kapitaal terugkeert naar de kantorenmarkt. Blackstone, erkend als 's werelds grootste alternatieve vermogensbeheerder, staat op het punt om het Trocadero-kantorencomplex in Parijs over te nemen voor 705 miljoen euro. Deze transactie is de belangrijkste financieringstransactie voor kantoren sinds de renteverhogingen van 2022 leidden tot een vertraging van de markt. De voorgestelde financiering van de transactie door middel van een lening van 500 miljoen euro weerspiegelt het bredere vertrouwen van investeerders in het herstel van eersteklas kantoorvastgoed. Deze ontwikkeling benadrukt ook het belang van de kwaliteit van de activa.
De visie van KBC Asset Management
Op dit moment bieden alternatieve sectoren binnen het REIT-universum mogelijk aantrekkelijkere beleggingskansen. Wat de kantorensector betreft, is het raadzaam om kritisch te blijven en de lopende ontwikkelingen aandachtig te volgen, aangezien bepaalde veranderingen zich beginnen af te tekenen. In haar fonds, WeHouse, handhaaft KBC Asset Management een onderwogen positie in kantoren en een voorzichtige houding ten opzichte van de Amerikaanse markt. In Europa zijn we selectief en zoeken we naar beleggingen die eersteklas activa in hun portefeuille hebben.