Kotbazin Xior klopt de verwachtingen

De resultaten over de eerste negen maanden van kotbazin Xior (-1,7%) leveren een netto actief waarde op van 44,03 euro per aandeel. De schuldratio klokte af op 49,95% en zal stijgen tot 54% door de uitvoering van de pijplijn. De winstverwachtingen (EPRA) bleven ongewijzigd op 2,07 euro voor 2022 en 2,38 euro voor 2023, maar er blijven veel onzekerheden en risico's over de integratie van de deal tegen een moeilijkere economische achtergrond. De uitgifteprijs van de inbreng in natura voor de Basecamp-transactie werd verwerkt in het koersdoel voor de komende 12 tot 18 maanden. Dat houdt rekening met een aanhoudend gunstig studentenhuisvestingsklimaat en een milde recessie in 2023. Het advies daalt van “Kopen” naar “Opbouwen”, terwijl het koersdoel daalt van 52,5 naar 44 euro.

• Er is niets mis met de resultaten van de beursgenoteerde kotbazin, die prompt na het openen van de markt zo’n 7% lager werd gezet. Daar blijft kort voor de middag nog maar 1,7% van over, zodat er nogal wat onduidelijkheid is over de kwaliteit van de resultaten. Niet zo voor KBC Securities, die in zijn nieuwbrief de gerapporteerde cijfers in een notendop toelicht. Over de eerste negen maanden van 2022 zien die er zo uit: Netto huuropbrengsten van 75,6 miljoen euro lagen boven de verhoopte 74,3 miljoen euro.
• De nettowinst (EPRA) kwam uit op 40,1 miljoen euro, boven de verwachtte 39,2 miljoen euro. Per aandeel komt dat neer op een stijging met 17% op jaarbasis tot 1,41 euro, terwijl analisten mikten op 1,39 euro.
• De schuldratio tikte met 49,95% net niet de grens van 50% aan. Per einde 2021 stond de teller nog op 47,58%.
• De netto actief waarde (NTA), oftewel de boekwaar, steeg van 37,92 euro per aandeel op het einde van 2021 naar 44,03 euro per einde september 2022.
• De fair value van de portefeuille steeg van 2,21 miljard euro naar 2,94 miljard euro.
• De bezettingsgraad blijft stabiel op 98,0%, exact hetzelfde niveau dan op het einde van 2021.
• De portefeuille, inclusief de ontwikkelingen in de pijplijn, wordt geschat op 3,8 miljard euro, verdeeld over meer dan 26.700 eenheden.
  

Er blijven echter veel onzekerheden en risico's over de integratie van de deal tegen een moeilijkere economische achtergrond. Daarom geeft onze analist er de voorkeur aan om de verwachtingen een tandje lager te zetten. De verwachte EPRA winst per aandeel voor dit en volgend jaar stoelt op een basis van een gunstige integratie en veerkrachtige studentenhuisvestingsmarkten. Concreet moet dat 2,03 euro winst per aandeel opleveren in 2022 en 2,19 euro in 2023

De schuldratio bedroeg 49,95% op het einde van september. Dat zal naar verwachting stijgen tot ongeveer 54% op basis van mijn pijplijnverwachting die al enkele grote oude pijplijnprojecten naar 2025 verschuift. KBC is ook van mening geloven dat ook sommige onderdelen van de Basecamp deal die niet 100% gericht zijn op studenten kunnen worden afgestoten om contant geld op te halen. En dat is nodig, want Xior kan in 2023 slechts 3% aan nieuw kapitaal uitgeven omdat het 7% zal gebruiken voor de Opco buy-out om zo tot aan de limiet van maximum 10% nieuwe aandelen te komen. Dat niveau zal mettertijd kunnen worden verhoogd als en wanneer de integratie van Basecamp gunstig verloopt.

Morgen zullen beleggers meer informatie krijgen over de toekomst en de strategie, omdat Xior dan een analistendag houdt in Portugal. Er wordt specfiek uitgekeken naar extra details over de integratie van Basecamp. Daarop zal KBCS bekijken of zijn investment case nog steek houdt, al wordt daar niet aan getwijfeld. Onze analist blijft geloven dat de periode na covid de positie van studentenwoningen als een echt woonalternatief heeft verbeterd. Het huidige handelsklimaat ziet er zeer positief uit, omdat het huur seizoen aanzienlijk vroeger begint en er een toenemende retentie is. Ook stijgt de vraag door de bevolkingstoename (denk aan internationalisering, Brexit, …). KBCS geeft Xior daarom het voordeel van de twijfel dat ze de Basecamp-deal kunnen doorslikken en op die manier genieten van een grotere internationale voetafdruk. Het belangrijkste risico blijft evenwel de stijgende rente, omdat de centrale banken aan de inflatierem blijven trappen.