Hoge AI-vlucht jaagt vraag naar datacenters aan
Uit het departement: “Dé sweet spot in de vastgoedmarkt”
De vastgoedsector heeft het moeilijk gehad in het afgelopen jaar. De hoge schuldenlast in een omgeving met stijgende rente in combinatie met een verschuiving in de vraag bleek voor de meeste vastgoedgroepen (REITs, of GVVs) een behoorlijke uitdaging. Maar toch zijn er binnen de vastgoedsector een aantal gebieden die de moeite waard zijn om naar te kijken. Binnen de vastgoedsector zijn datacenters zeker het bekijken waard. Denk aan bedrijven zoals Digital Realty Trust, Equinix en Iron Mountain. Voor de komende jaren wordt een sterke groei verwacht met een sterke vraag naar datainfrastructuur. Datacenter REIT's bieden hoge dividendrendementen en laten een toekomstig dividendgroeipotentieel zien.
Wat zijn datacenter REIT's
Met deze term worden vastgoedbedrijven omschreven die gebouwen bezitten waarin computersystemen, servers, routers en bijbehorende componenten zoals telecommunicatie en opslagsystemen zijn ondergebracht. Om servers en gegevens veilig te houden, zorgen ze voor ononderbreekbare stroomvoorzieningen, de meest geavanceerde koelsystemen en een hoge mate van beveiliging.
In dat opzicht verschillen datacenter REIT's een beetje van traditionele vastgoedbedrijven. Ze verkopen geen ruimte (verhuurbare vierkante meters), maar wel stroom (capaciteitsgebruik in megawatt). Daarom worden ze soms airconditioningbedrijven genoemd omdat hun belangrijkste dienst naast het leveren van ononderbroken stroom bestaat uit het 24/7 koelen van het gebouw om te voorkomen dat servers oververhit raken. Hoewel het grootste deel van de business draait om interconnectiviteit, stroom en koeling, is er ook een duurzaamheidsoverweging die steeds prominenter wordt.
Moet er nog data zijn?
In de afgelopen 13 jaar hebben we een exponentiële groei gezien in de wereldwijde datageneratie, van 2 zettabytes in 2010 tot 60x zoveel in 2023. Volgens de International Data Corporation (IDC) en Statista is ongeveer 90% van alle data ter wereld alleen al in de afgelopen twee jaar gegenereerd en zal dit naar verwachting elke 2-3 jaar verdubbelen, met een verwachte omvang van 180 zettabytes in 2025. Verwacht wordt dat in 2026 ongeveer 90% van alle online content door AI gegenereerd zal zijn.
Voor het geval je je afvraagt hoe groot dat is: Een zettabyte is 2 tot de 70e macht bytes, ook wel uitgedrukt als 1021 (1.000.000.000.000.000.000 bytes) of 1 sextiljoen bytes. Het is het equivalent van 33 miljoen menselijke hersenen of 330 miljoen van 's werelds grootste harde schijf.
Digitale transformatie stimuleert de vraag naar datacenters.
KBC-topman Johan Thijs verwoorde het 5 jaar geleden al zo: "Data is de nieuwe elektriciteit". En dat is ook echt zo: De wereld digitaliseert in hoog tempo en daarmee stijgt ook de vraag naar digitale infrastructuur. Eerst hadden we in de jaren 2000 het Web en Software-as-a-Service, toen kwam 10 jaar later de Cloud, nog eens 10 jaar en er vond een pandemie plaats en nu transformeert AI het hele zakelijke landschap en onze samenleving nog verder.
Vlak na covid zagen we een versnelde groei in e-commerce, maar ook streaming, 5G en ontwikkelingen in Artificial Intelligence zijn aanjagers van een toenemende vraag naar digitale infrastructuur.
Het is dus geen grote verrassing dat de bouw van datacenters blijft stijgen en dat gemiddeld 70% tot 75% van de gebouwen voorverhuurd is. De leegstand is ook erg laag: in de VS is dat amper 3%. De vraag naar datacenters en de bijbehorende megawatts is sterk en voor de komende 5 jaar wordt een samengestelde jaarlijkse groei van 10% verwacht.
Hoe zit het met de vraag naar elektriciteit?
Er blijft echter één vraag over: Datacenters zijn zeer energie-intensief. Waar moet al die energie vandaan komen en hoe duurzaam zal die zijn?
Het Internationaal Energie Agentschap (IEA) voorspelde in 2022 dat het wereldwijde elektriciteitsverbruik van datacenters tegen 2026 zou kunnen verdubbelen. Volgens het IEA bedroeg het wereldwijde verbruik van datacenters in 2022 ongeveer 460 terawattuur (TWh) en zou dit in 2026 kunnen oplopen tot 1000 TWh. Dit is bijna gelijk aan het elektriciteitsverbruik van Japan.
In de VS zal de stroomvraag van datacenters tot 2030 naar verwachting groeien met een samengesteld jaarlijks groeipercentage van 10 procent. Dit betekent dat datacenters in de VS in 2026 ongeveer zes procent van de totale stroomvoorziening van het land nodig zullen hebben. Maar de VS is een groot land, hoe zit het met Europa? In Ierland zijn bijvoorbeeld een paar datacenterprojecten afgewezen omdat hun energieverbruik te hoog was.
In 2022 bedroeg het stroomverbruik van datacenters in Ierland al 18 procent en dit zou kunnen stijgen tot 28 procent van de nationale vraag in 2031, tenzij de energieopwekkingscapaciteit toeneemt. Landen als Spanje worden echter gezien als een belangrijke groeimarkt in Europa omdat de energiecapaciteit ongeveer 2,5 keer hoger is dan de behoefte.
Hoe zit het met duurzaamheid?
Tegenwoordig bijna onvermijdelijk: De duurzaamheidsvraag. Datacenters zijn extreem energie-intensief. Hun stroombehoefte is tweeledig: stroom leveren voor de infrastructuur en stroom leveren om de infrastructuur te koelen. Bijna 40% van de totale energiebehoefte van een datacenter kan afkomstig zijn van het koelsysteem.
Dus waar moet al die elektriciteit vandaan komen? Aardgas en hernieuwbare energiebronnen? Natuurlijk kan niet alle elektriciteit groen zijn. Het zal een hele uitdaging zijn om een balans te vinden tussen een grote vraag en duurzaamheid. Energie-efficiënte praktijken zoals meer opslag en efficiëntere chips zullen essentieel worden, samen met alternatieve energiebronnen zoals zonneparken, windparken, watergebruik, warmterecycling enzovoort. In Scandinavische landen bijvoorbeeld profiteren datacenters van een koeler klimaat en veel natuurlijke waterbronnen om hun centra te helpen koelen.
