Europese waakhond waarschuwt voor systemische risico’s in vastgoedmarkten

De European Systemic Risk Board (ESRB), zo heet de (macroprudentiële) Europese instelling die waakt over de financiële stabiliteit binnen de Europese Economische Ruimte. Het betreft eerder een Raad dan een instelling, want het macroprudentiële toezicht is in Europa in de eerste plaats een nationale bevoegdheid. In de Raad zetelen alle relevante nationale toezichthouders, samen met de Europese toezichtautoriteiten (ESAs), de ECB en de Europese Commissie. Voor België zetelen de NBB en de FSMA.

De ESRB werkt voornamelijk adviserend, met als belangrijkste ‘wapens’ de publicatie van niet-bindende waarschuwingen en aanbevelingen aan de lidstaten. Daar maakt ze gretig gebruik van, zeker i.v.m. de residentiële vastgoedmarkten. Gegeven het belang van de vastgoedmarkt voor de financiële sector en de reële economie kunnen in die markten immers systemische risico’s ontstaan, zoals de financiële crisis duidelijk heeft aangetoond. Na eerdere waarschuwingen (ook voor België) in 2016 over opbouwende kwetsbaarheden in de Europese vastgoedmarkten en – een trapje hoger – een reeks ‘aanbevelingen aan lidstaten’ in 2019 (opnieuw ook voor België), publiceerde de ESRB vorige week een nieuw rapport.

Volgens de ESRB nemen de kwetsbaarheden in de meeste Europese vastgoedmarkten gevoelig toe. De vastgoedprijzen stijgen aan recordtempo (groei hoger dan 10% is geen uitzondering) en leiden tot toenemende overwaardering. Ook het hypothecair krediet groeit aan een hoog tempo. Daardoor neemt de schuldgraad van de gezinnen gestaag toe. Dat alles tegen de achtergrond van een dreigende verkrapping van het Europese monetaire beleid in het komende jaar. Nieuwe waarschuwingen en aanbevelingen konden dan ook niet uitblijven. Ditmaal komen vooral Duitsland en Oostenrijk in het vizier om bijkomende maatregelen te nemen. Maar voor we met zijn allen overgaan tot een ‘cry wolf’, toch even duiden dat de ESRB net zoals de ECB deze kwetsbaarheden ziet op middellange termijn. Een nakende vastgoedcrash wordt voor alle duidelijkheid (nog) niet aangekondigd.

Daarnaast evalueerde de ESRB ook het gevoerde macroprudentiële beleid van de voorbije jaren. En terwijl ze gedurende de covid-crisis liet begaan, trekt ze de teugels nu opnieuw stevig aan. Daarbij focust de ESRB in de eerste plaats op ‘flow risks’ in de vastgoedmarkt. Ze ziet vooral heil in het beperken van risico’s in de nieuwe kredietverlening. Landen - waaronder België – die al opname- en leenlimieten (via loan-to-value en/of maximale afbetalingslasten) oplegden of aanbevolen, worden aangemoedigd om dit beleid voort te zetten. Andere landen zoals Duitsland en Oostenrijk worden aangemaand om bijkomende maatregelen te nemen. Of dit voldoende is om de forse dynamiek van de vastgoedmarkten te remmen, blijft afwachten, maar dat de strakke macroprudentiële beleidslijn voor de Europese vastgoedmarkten wordt aangehouden is meer dan waarschijnlijk.