De Chinese vastgoedmarkt blijft afkoelen

De nieuwe visie van de Chinese president Xi Jinping kronkelt zich als een rode draad doorheen alles wat er tegenwoordig beweegt in de Chinese economie. De grote roerganger wil af van de exorbitante rijkdom van privéondernemers en dat is met name zichtbaar geworden in de technologiesector, de sector van de prive-opleidingen en de taxisector. “Gedeelde rijkdom” is hét credo, oftewel “common prosperity”. Dat wil zeggen minder voor enkelen, maar meer voor velen. Ook de vastgoedsector ontsnapte niet aan de wind der verandering. Dat is erg belangrijk, want de Chinese vastgoedsector maakt zowat 25% van het Chinese BBP uit. Sinds begin 2021 zijn er nieuwe regels ingesteld, die maken dat bedrijven zich veel moeilijker vrijelijk en zonder veel beperking kunnen financieren via leningen. Doel van die maatregelen is om de woningen weer voor gewone mensen betaalbaar te maken. Maar dan moeten ze natuurlijk wel eerst gebouwd geraken.

De vastgoedmarkt in China is gebaseerd op voorafbetalingen van een op plan verkocht huis of appartement. Zowat alle vastgoed- en projectontwikkelaars zijn daarom vooral met geleend geld actief. Dat gangbare model bestaat er in dat ze met geld van staatsbanken, institutionele en particuliere beleggers land kopen en aannemers betalen om vastgoed op dat land te bouwen. Lokale overheden profiteerden omdat het land dat aan de projectontwikkelaars gegeven werd veel meer opbracht dan de vergoedingen die de boeren moesten betalen. De projectontwikkelaars betalen de banken nadien terug met de opbrengst van de verkoop van het vastgoed. Die carrousel zorgde een hele lange tijd voor een gestage toename van de vastgoedprijzen, tot op het niveau dat nogal wat Chinezen de eindjes amper nog aan elkaar konden knopen.

De verplichte afkoeling waartoe de Chinese regering besliste heeft zijn doel allerminst gemist. Op onderstaande grafiek is duidelijk af te lezen dat het aan nieuwbouwprojecten sowieso al een tijdje op een lager pitje werden gedraaid, maar de data wijzen uit dat dat tempo fors blijft dalen tot en met september 2021. De start van de bouw daalde in september zelfs met 13,54% op jaarbasis, goed voor een derde opeenvolgende maand met een krimp van meer dan 10%. De verkoop van onroerend goed per vloeroppervlakte daalde in september dan weer met 15,8%, ook al het laagste peil in drie maanden. September werd daarmee al de zesde maand op rij dat er meer projecten werden stilgelegd door ontwikkelaars die krap bij kas zitten, omwille van de strengere regels voor leningen, meteen goed voor de langste reeks van maandelijkse dalingen sinds 2015. Vandaag ligt ongeveer 2,4 miljard vierkante meter aan projecten stil, zo’n kwart van de volledige sector.
 

Zo’n dalingen doen onmiddellijk terugdenken aan de vorige crisis in de vastgoedsector, die plaatsvond tussen maart en augustus 2015. De sector herstelde zich vanaf 2016, omdat de autoriteiten hun greep op de aankoop en de ontwikkeling van vastgoed versoepelden, waardoor tienduizenden vastgoedbedrijven zwaar zijn gaan lenen om extra woningen te bouwen. Maar door het verstrengde beleid en de daaruit voortvloeiende strengere regelgeving sinds begin 2021, kregen veel van hen te maken met een liquiditeitscrisis. Die werd nog verergerd door een sterk afgenomen vraag als gevolg van strengere beperkingen op speculatieve aankopen.

Voor het eerst in de geschiedenis hebben ontwikkelaars te maken met twee belangrijke obstakels: problemen met de verkoop en problemen met de financiering. Dat is een beetje een catch-22, want omdat de financiering moeilijker werd, draait de verkoop vierkant, waardoor er nauwelijks enthousiasme is om te bouwen. Daarenboven zorgde de implosie bij vastgoedbedrijven met een hoge schuldenlast, zoals China Evergrande Group, eveneens voor een pak onzekerheid. Het is nu dus zaak voor de Chinese autoriteiten om te voorkomen dat de problemen bij Evergrande overslaan naar andere vastgoedbedrijven om bredere systeemrisico's te vermijden.