CTP blijft vol inzetten op Tsjechië

Vastgoedontwikkelaar CTP (-1%) koopt zijn grootste magazijn tot nu toe in de Tsjechische portefeuille. Het betreft een industrieel magazijn in Hrusov, nabij het centrum van Ostrava, dat gekocht wordt van Bluehouse Capital. Momenteel bezit CTP er reeds 3 activa: CTPark Ostrava, CTPark Ostrava Poruba en het kantorencomplex IQ Ostrava. Het bedrijf heeft aangrenzende bouwcapaciteit die toekomstige uitbreiding van onroerend goed mogelijk maakt tot een totaal van 94 000 vierkante meter. Ondanks de onrust op de vastgoedmarkt zet CTP zijn agressieve ontwikkelingsstrategie voort. Geen impact op “Opbouwen”-advies en 14,70 euro koersdoel.

Het industriële complex op een perceel van 330.000 vierkante meter is overgenomen van Bluehouse capital. De eerste fase van 18.000 vierkante meter is reeds voltooid en verhuurd aan Prosperplast, Hyundai Steel en het logistieke bedrijf LogFlex. Interessant aan het aangekochte magazijn is dat het een aangrenzende bouwcapaciteit heeft die de toekomstige uitbreiding van het pand tot 94 000 vierkante meter mogelijk maakt. Daarom dat er in de tweede helft van 2023 gestart zal en kan worden met de bouw van een bijkomende 76.000 vierkante meter, inclusief de faciliteiten van het industriepark. 

De aangekochte industriële opslagplaats in Hrusov ligt vlakbij het centrum van Ostrava in een wat een strategische regio is voor CTP. Momenteel bezit de vastgoedgroep daar namelijk al 3 activa: CTPark Ostrava, CTPark Ostrava Poruba en kantorencomplex IQ Ostrava. 

Ondanks de onrust op de vastgoedmarkt zet CTP zijn agressieve ontwikkelingsstrategie onverminderd voort met een record aan bruto verhuurbare oppervlakte van 1,7 miljoen vierkante meter. Als het rendement op de kosten groter dan 10% blijft, zal de reële waarde sneller stijgen dan het rendement op de bestaande activa. Een andere voorwaarde is dat de bezettingsgraad bij oplevering stijgt tot meer dan 80% en dat geschatte huurwaarde (estimated rental value, oftewel ERV) standhouden. Bij de laatste resultaten werd aan al deze voorwaarden voldaan en bedroeg de schuldgraad van CTP 45%. 

Dat alles is meer dan voldoende om het “Opbouwen” -advies en 14,7 euro koersdoel te herhalen, op basis van een gemiddelde kapitaalskost van 6,25%.

Sinds maart 2022 is het marktsentiment voor logistieke ontwikkelaars omgeslagen van positief naar negatief, omdat de rente toen omhoog schoot na jaren van irrationeel monetair beleid. De markt verwacht nu een snelle ommekeer van de logistieke investeringsgolf in vastgoed, op zo’n manier dat het geregeld doet denken aan de paniekverkoop tijdens de financiële crisis in 2009. KBC Securities gaat daar tot op zekere hoogte in mee, in die zijn dat de stijging van de intrinsieke waarde van de afgelopen jaren zal vertragen, maar onze analist kijkt ook op het potentieel om cash te genereren uit inkomende huren en transformatie van grond in verhuurbare oppervlakte. 

De huidige investeringsvolumes in bepaalde markten zijn niet houdbaar in het licht van de economische vooruitzichten voor Europa. KBCS verwacht zich dan ook aan enige druk op de bezettingsgraad en huurprijzen in 2023 en 2024. De marktdeelnemers staan nu voor een soort gevangenendilemma: de rente zal de investeringen hoogstwaarschijnlijk afremmen, terwijl de consolidatie in de markt een rationelere investeringsstrategie net zal ondersteunen. Op langere termijn moeten structurele trends voorkomen dat de logistieke ruimte een lange periode van lage bezettingsgraad en huurdalingen zal ingaan.