Commercieel vastgoed in België, met blik op Cofinimmo

De Belgische commerciële vastgoedmarkt bereikte in 2022 nog een record investeringsvolume van 8,56 miljard dollar. Dat bleek uit cijfers van vastgoedadviseur CBRE, die toen aanstipte dat de Brusselse kantorenmarkt alleen al is goed voor 54% van het totale volume, of zo’n 4,65 miljard euro. Per einde 2022 werd de Belgische markt en zijn fundamenten nog steeds omschreven als “aantrekkelijk” voor zowel Belgische als internationale investeerders. En dat ondanks stijgende inflatie en dito rentetarieven; al vast het ook toen al onmiskenbaar zo dat financierings- en afdekkingskosten en de onzekere vooruitzichten geleid hebben tot hogere vastgoedrendementen. 

In 2023 steeg de langetermijnrente aanzienlijk door, wat eigenaars van commercieel vastgoed en marktdeelnemers voor belangrijke uitdagingen stelde. 2023 werd dan ook een jaar vol hindernissen, onder meer ook omwille van de onstabiele geopolitieke situatie, de aanhoudende economische onzekerheid en de voortdurende evolutie van de bouwwetgeving. Colliers Belgium. 2023 werd daarom “een jaar van veerkracht en aanpassing”, wat de basis legde voor een dynamischer 2024. Centraal daarin staat de noodzaak voor duidelijkheid over zowel inflatie als rentetarieven, alvorens de transactieactiviteit nieuw leven in kan worden geblazen.

Vandaag is de algemene verwachting dat de Europese centrale bank (ECB) de rentetarieven in juni een eerste keer zal verlagen van de huidige 4%. De beleidsrente zou in 2024 kunnen dalen tot 3,25%, omdat de inflatie meer en meer onder controle geraakt, maar vooral omdat de eurozone blijft flirten met recessie. En dat is ook voelbaar in België, waar het BBP in 2024 amper toe zal nemen. Of dat dan daadwerkelijk culmineert in een formele recessie is ondergeschikt aan het feit dat het economisch moeilijk blijft. De enige opsteker is dat de werkloosheid de komende kwartalen rond het huidige niveau blijven, wat wil zeggen dat de arbeidsmarkt erg krap blijft.

De beleggingsmarkt werden in 2023 geconfronteerd met aanzienlijke uitdagingen, zodat het jaarvolume fors zal dalen. Het totaal aantal transacties, uitgedrukt in volume, kan zelfs met 65% terugvallen, wat veel meer is dan de recorddaling met 40% na de Grote Financiële Crisis uit 2010. 

Daarbij deden retail (-43%) en woningen (-48%) het al bij al nog relatief goed, want de investeringen in de kantorenmarkt stevende volgens Colliers in 2023 af een krimp met 75%. Daarbij zit een megadeal van Befimmo ter waarde van 2,6 miljard euro wel niet opgenomen. Kopers zijn dus duidelijk erg voorzichtig en vermijden vroegtijdige aankopen tot de prijzen stabiliseren, terwijl verkopers aarzelen om tegen lagere prijzen te verkopen, tenzij er dringende liquiditeitsbehoeften ontstaan.

Gezien het gebrek aan marktgegevens blijft het moeilijk om de huidige rendementen nauwkeurig in te schatten. Marktdeelnemers zijn volgens Colliers in toenemende mate afhankelijk van interne beoordelingen, waarbij rekening wordt gehouden met rentetarieven, looptijden van obligaties en het algemene marktsentiment. Feit is dat de rendementen voor toplocaties gestaag stegen tot 4,5% voor kantoren, 5,0% voor Industrie & Logistiek en 4,8% voor winkels. Gezien de verwachte pauze in renteverhogingen zullen die rendementen zich waarschijnlijk stabiliseren.

ESG-factoren spelen een steeds grotere rol in de besluitvorming van huurders, met name voor kantoren en Industrie & Logistiek. Zo had meer dan 50% van de transacties in Brussel betrekking op duurzame kantoorgebouwen, wat de toegenomen waarde van Grade A gebouwen ondersteunt. Minstens even belangrijk zijn “exclusieve diensten, kostenefficiëntie en certificeerbare ESG-criteria”, eerder dan enkel maar de locatie. 

Tot de Belgische GVV’s (vastgoedvennootschappen) waarvan de portefeuille deels uit kantoorgebouwen bestaat, behoren Befimmo en Cofinimmo. Ook Intervest Offices & Warehouses en Wereldhave Belgium behoren tot deze categorie, al beschikken zij vooral over kantoorgebouwen die eerder in de stadsrand gelegen zijn.

Cofinimmo is één van de hoofdspelers in kantorenvastgoed in Brussel met een portefeuille van ongeveer 388.000 vierkante meter en met een reële waarde van ongeveer 1,1 miljard euro. De gebouwen zijn uitsluitend in België gelegen, met een concentratie in Brussel (Central Business District). KBC Securities verwacht dat er in tot 270 miljoen euro desinvesteringen kunnen gedaan worden, waarvan 200 miljoen euro aan kantooractiva. En dat is deels nodig, want zonder een verkoop zullen een aantal van die gebouwen moeten investeren in renovaties.

KBC Securities waardeert de groepsstrategie om het gewicht van aantrekkelijke zorgvastgoed in de beleggingsportefeuille te verhogen. Hierdoor stijgt immers het deel van de portefeuille dat een hoge, voorspelbare en geïndexeerde kasstroom genereert, gedekt door zeer lange huurcontracten. 

Het is in die optiek te verwachten dat de kantoren in kleine zullen worden afgestoten, al zal dat een langzaam proces zijn in de huidige marktomgeving. Niettemin moet dat proces geleidelijk aan middelen vrijmaken die kunnen geherinvesteerd worden in de pijplijn van het zorgvastgoed. Na verloop van tijd zal dat segment een hoger gewicht krijgen in de totale portefeuille van Cofinimmo, wat het aandeel een hogere waardering moet kunnen geven. KBC Securities heeft een koersdoel van 76 euro, met een “Opbouwen”-advies.