Belgische woningmarkt koelt af

Na de woningmarktboom tijdens de pandemie boeten de woningprijzen in Europa wat aan stijgingsdynamiek in. In de EU als geheel vertraagde de jaar-op-jaarstijging van de prijzen van (bestaande en nieuwe) woningen van 10,4% in Q1 2022 tot 9,9% in Q2 2022. In België kwam de vertraging al iets vroeger op gang en was ze ook sterker. De prijsstijging bereikte er een piek van 8,2% in Q3 2021 en nam sindsdien af tot 5,9% in Q2 2022 (Eurostat-definitie). Volgens de vastgoedbarometer van de Federatie van het Belgisch Notariaat, die steeds vroegtijdig beschikbaar is, viel de jaarstijging van de prijzen in Q3 verder terug tot 4,1%.

De afkoeling komt er nu een sterke motor achter de woningmarktboom – het fors stimuleringsbeleid van de ECB en daarom ook lage hypotheekrente – is weggevallen. Niet alleen de hogere rente, ook de duurdere energie beperkt de ruimte van de huishoudens om te lenen, wat doorsijpelt in de woningprijscijfers. De toegenomen onzekerheid die met de energiecrisis gepaard gaat, zorgt er verder voor dat sommige huishoudens een meer afwachtende houding aannemen bij hun beslissing om een woning te kopen of bouwen.
 

Hoe vertaalt zich dat nu naar de mate van overwaardering van het Belgische vastgoed? Naast de prijs- en renteontwikkeling is daarbij ook de inkomensontwikkeling van belang. Het Instituut voor de Nationale Rekeningen (INR) publiceerde eerder deze week het Q2 2022-cijfer inzake het beschikbaar inkomen van de Belgische huishoudens. Dat maakt het mogelijk om onze periodieke raming van de overwaardering op basis van een econometrisch model te actualiseren. Dergelijke waarderingsbenadering wordt veelal gezien als de meest betrouwbare, omdat ze een veelheid van fundamenten - ook demografische ontwikkeling en wijzigingen in fiscaliteit - in rekening brengt.