28.04.2021

De woningmarkt in de drie Belgische gewesten

Marktrapport

Johan Van Gompel

Senior Economist, KBC Group

De meeste economische analyses van de Belgische woningmarkt richten zich op het land als geheel. Een recent Onderzoeksrapport van KBC nam de markt op het niveau van de drie gewesten onder de loep. Over een lange periode bekeken (1973-2020) was de gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van woningen het sterkst in Vlaanderen (+6,1%), gevolgd door Wallonië (+5,8%) en Brussel (+5,5%). Al bij al hebben de prijzen in de drie gewesten niettemin een vrij homogeen, parallel verloop gekend. Dat wijst erop dat er een belangrijke gemeenschappelijke component in het stevige regionale prijsverloop vervat lag. Het betreft onder meer de grote trend in de inkomensontwikkeling en de forse rentedaling, maar vooral ook de gunstige woonfiscaliteit die de gewesten tot voor enkele jaren gemeenschappelijk hadden in de vorm van de woonbonus.

Toch zijn er ook specifiek regionale prijsdeterminanten. Zo is de gemiddeld sterkere prijsstijging in Vlaanderen dan in Wallonië mee toe te schrijven aan de relatief sterkere toename van de grondprijzen. De recente gewestelijke hervormingen van de woonfiscaliteit, die het einde inluidden voor de woonbonus, hadden volgens de KBC-analyse geen significant effect op de prijzen. De covid-19-crisis had vooral in Vlaanderen impact op het aantal vastgoedtransacties, maar deed er ook de prijsdynamiek al afzwakken. In Wallonië en vooral Brussel bleven de prijzen in 2020 aan een steviger tempo verder toenemen. Toch is er al enige indicatie dat ook in deze beide andere gewesten de prijsdynamiek begin 2021 terugviel. Een en ander wijst erop dat alle drie de regionale woningmarkten in 2021 afstevenen op een zachte landing.

Of de regionale woningmarkten oververhit geraken en het risico lopen om vroeg of laat een (zware) correctie door te maken, hangt vooreerst af van de mate van overwaardering. Het KBC-rapport wijst uit dat de Vlaamse woningmarkt meer dan de Waalse en Brusselse overgewaardeerd is. De regionale verschillen blijven wel gering, zodat er ook in de mate van overwaardering een gemeenschappelijke component zit. Met zo’n 10% is ook het niveau van de Vlaamse overwaardering voorlopig nog niet echt problematisch.

Het rapport focust ook op de vraag of de stevigere bouwactiviteit van de jongste jaren zal uitmonden in een overaanbod aan woningen. Het aantal woningen neemt in alle drie de gewesten al meerdere jaren op rij sterker toe dan het aantal huishoudens, wat kan wijzen op een (nakend) overaanbod (zie figuur). In Wallonië nam de verhouding wooneenheden/huishoudens het sterkst toe. In Brussel volgde de toename ervan op een eerdere afname, zodat er daar allicht weinig tot geen overaanbod bestaat. Ten slotte vergelijkt het rapport ook de mate waarin huishoudens schulden moeten aangaan om een woning tegen de heersende prijzen te verwerven. In vergelijking met de twee andere gewesten moeten huishoudens in Vlaanderen verhoudingsgewijs minder lenen. Ook de achterstallige kredieten liggen in Vlaanderen lager. Meer huishoudens hebben er wel een hypotheeklening lopen, maar dat komt door het hoger eigenwoningbezit in dat gewest.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Group

Aantal wooneenheden per 1000 huishoudens

_Disclaimer:

_{Dit document is opgesteld door de KBC Economics - Markets desk en is niet opgesteld door de afdeling Research. De desk bestaat uit Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analisten bij KBC Bank N.V., die gereguleerd wordt door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Deze marktadviezen zijn het resultaat van een kwalitatieve analyse, waarin ruimte is voor ervaringen uit het verleden en persoonlijke beoordelingen. De standpunten zijn gebaseerd op de huidige marktomstandigheden en kunnen elk moment veranderen. De meest prominente input komt van publiek beschikbare gegevens, financieel nieuws, economisch en monetair beleid en courante technische analyses. De KBC Economics - Markets desk heeft redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verkrijgen uit bronnen die zij betrouwbaar acht, maar de inhoud van dit document is opgesteld zonder dat er een inhoudelijke analyse is gemaakt van deze bronnen. Er is niet beoordeeld of deze inzichten al dan niet geschikt zijn voor een bepaalde belegger. De meningen zijn onze huidige meningen op de datum die op dit materiaal staat en kunnen tegengesteld zijn aan eerdere aanbevelingen als gevolg van veranderde marktomstandigheden. De auteurs staan niet in voor de nauwkeurigheid, volledigheid of waarde (commerciële of andere) van dit document. Evenmin zijn de auteurs aansprakelijk jegens degenen die dit overzicht ontvangen voor de inhoud ervan of voor enig verlies of schade (hetzij uit onrechtmatige daad (inclusief nalatigheid), contractbreuk, schending van wettelijke of andere verplichtingen ) als gevolg van enig handelen of nalaten op basis van deze inhoud, evenmin voor enige vordering tegen de auteurs met betrekking tot de inhoud van of de informatie in dit document. Eventuele meningen die hierin worden geuit, weerspiegelen het oordeel ten tijde van het opstellen van het overzicht en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Gezien de aard van dit advies (gekoppeld aan valuta en rente) is het advies over het algemeen niet specifiek van aard. Als zodanig is er geen verwijzing naar enig corporate finance contract en als zodanig is er geen 12 maanden overzicht op basis van de verschillende adviezen. Dit document is slechts geldig gedurende een zeer beperkte periode, als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden.}

De woningmarkt in de drie Belgische gewesten

Johan Van Gompel

Aantal wooneenheden per 1000 huishoudens

Gerelateerde publicaties

NBP-voorzitter Glapinski speelt solo slim

Trump warmt de polsen op

Europese woningmarkt koelt niet langer af

BoJ op weg naar derde renteverhoging