Vergrijzing, vloek of zegen voor de Belgische woningmarkt?

Economische Opinie

De Belgische woningmarkt draait op volle toeren. Naast factoren als rente en inkomensgroei hebben ook demografische ontwikkelingen een belangrijke impact op de activiteit en prijzen van vastgoed. Zo deed de bevolkingsgroei, samen met de daling van de gemiddelde gezinsgrootte, de behoefte aan woningen in België toenemen. Ook de vergrijzing beïnvloedt de woningmarkt, door de grotere nood aan woningen met zorgvoorzieningen, maar ook via een sterke investeringsvraag naar vooral appartementen. Of de vergrijzing de algemene prijzen van woningen doet stijgen of dalen, is moeilijk te zeggen. Waarschijnlijk is wel dat het prijseffect verschilt per woningtype, waardoor de prijzen de komende jaren alsmaar meer zullen uiteenlopen. Relatief nieuwe en kleine woningen die energiezuinig en goed gelegen zijn, zullen beter in de markt liggen, en vice versa.

Zorgvastgoed moet nog pieken

De komende jaren komt de vergrijzing van de Belgische bevolking in een stroomversnelling. Volgens de demografische vooruitzichten van het Federaal Planbureau zal het aantal 65-plussers tussen 2020 en 2030 met bijna 460.000 toenemen, het daarop volgende decennium met nog eens 330.000. In 2040 zal bijna één op vier Belgen ouder zijn dan 65. In principe leidt dat tot een grote potentiële vraagtoename voor huisvesting gericht op ouderen. De voorbije jaren zorgde die al voor een substantiële capaciteitsuitbreiding van assistentiewoningen en voorzieningen in woonzorgcentra. De ruime interesse vanwege investeerders en projectontwikkelaars in dit soort woningen deed in de sector zelfs al een overaanbod ontstaan. Een belangrijke reden is dat ouderen alsmaar langer gezond blijven en de eerste zorgnoden vaker opvangen via thuisverpleging. Daardoor lag de effectieve nood aan woonvoorzieningen gericht op zorg totdusver lager dan aanvankelijk werd ingeschat.

Wellicht zal de vraag naar zorgvastgoed pas later pieken. De vergrijzing van de bevolking komt immers met golven (figuur 1). Het komende decennium zal eerst vooral het aantal 65- tot 79-jarigen nog verder sterk toenemen. Dat is een groep actieve senioren die veelal nog genieten van hun ‘wonderjaren’. Pas na 2030 zal de toename van het aantal 80-plussers versnellen. Tegen 2050 zullen circa 1,3 miljoen Belgen (circa 10% van de bevolking) ouder zijn dan 80. Bij die groep zijn er relatief veel ouderen in hun ‘zorgjaren’, wat op dat ogenblik de vraag naar specifieke woonvormen met zorgvoorzieningen sterk zal doen oplopen. Wellicht zal het huidige overaanbod van zorgvastgoed geleidelijk verdwijnen en mogelijks tegen dan zelfs extra capaciteit aan wooneenheden nodig zijn.

Sterke beleggersinteresse 

Aan de twee vermelde vergrijzingsgolven ging de voorbije twee decennia een derde golf vooraf, namelijk een sterke toename van het aantal 50- tot 64-jarigen. Die zorgde, tegen de achtergrond van de lage rente, voor een grote beleggersinteresse voor vastgoed (figuur 2). Het betreft een leeftijdsgroep die veelal de lening op de eigen woning heeft afbetaald en de kinderen het huis heeft zien verlaten. Zij kochten extra vastgoed, als investering voor de huuropbrengst, om er later zelf naartoe te kunnen eenmaal op pensioen, of als tweede verblijf. Via deze weg verklaart de vergrijzing mee de sterke marktdynamiek voor vooral appartementen tijdens het voorbije decennium. Zowel het aantal vergunningen voor nieuwbouw als de gemiddelde prijs en het aantal transacties op de secundaire markt stegen sinds 2010 voor appartementen sterker dan voor huizen.

Zolang de rente laag blijft kan deze tendens nog een tijdlang voortduren. Een belangrijke vraag daarbij is in welke mate de nu sterk toenemende groep gepensioneerde 65- tot 79-jarigen tijdens hun ‘wonderjaren’ de switch zullen maken van hun veelal te grote woning naar een kleinere eigen wooneenheid (vooraleer op nog latere leeftijd desgevallend naar een woning met zorg te trekken). Uit het Grote Woononderzoek (GWO) in opdracht van de Vlaamse overheid blijkt dat de verhuisneiging van 65-plussers vooralsnog eerder laag is. Ze willen vooral graag in hun vertrouwde leefomgeving oud worden. Toch lijkt de bereidheid van ouderen om te verhuizen toe te nemen, zeker indien men zelfstandig in een eigen woning kan blijven wonen in een buurt waar dagelijkse voorzieningen en ontspanningsmogelijkheden aanwezig zijn.

Dat ouderen een nieuwe woonkeuze maken, is op zich een goede zaak omdat het zorgt voor een betere match tussen bewoner en woning. Een groot aantal woningen is immers niet geschikt om ouder in te worden (slechte toegankelijkheid, te grote tuin om te onderhouden, te weinig basisvoorzieningen zoals winkels in de buurt,...). Uit het GWO blijkt dat nog ruim de helft van de 65- tot 79-jarigen in Vlaanderen woont in een te grote woning volgens hun gezinsgrootte. ‘Slim Wonen en Leven’ is één van de transitieprojecten van de Vlaamse overheid die kaderen in de Visie 2050. Het betreffende beleid zal ook van ouderen een grotere woonmobiliteit vragen.

Prijskloof verschillende woonsegmenten

Een en ander heeft potentieel belangrijke gevolgen voor de relatieve prijsdynamiek van verschillende woonsegmenten of -types op de Belgische vastgoedmarkt. Relatief kleine, energiezuinige en centraal gelegen woningen zullen allicht meer gegeerd zijn en dus beter in de markt liggen, en vice versa. Naast de vergrijzing is dat meer algemeen ook een gevolg van het (ermee verband houdend) stijgend aantal éénpersoonshuishoudens. Volgens het Planbureau zou dat aantal tussen 2020 en 2040 met 415.000 toenemen, waardoor de groep alleenstaanden in 2040 bijna 40% van alle Belgische huishoudens zal uitmaken. 

Of de vergrijzing de algemene prijzen van vastgoed doet stijgen of dalen, valt moeilijk te voorspellen. Ook hoe demografische veranderingen meer algemeen de vastgoedmarkt verder zullen beïnvloeden, blijft grotendeels onzeker. Dat komt omdat ook veranderingen in andere leeftijdscategorieën dan die van de ouderen een impact zullen hebben. Zo verkleint het aantal 25- tot 35 jarigen (zij die potentieel voor het eerst naar een eigen woonst op zoek gaan) het komende decennium met 55.000, wat de vraag naar vastgoed kan drukken. Ook factoren als de betaalbaarheid van vastgoed of het veranderende woongedrag spelen een rol. Zo kunnen nieuwe woontrends, zoals cohousing of kangoeroewonen, aan belang winnen. Voorlopig blijken de (oudere) Belgen hiervoor evenwel nog geen vragende partij.

Disclaimer:

Alle meningen in deze KBC Economische Opinies vertegenwoordigen de persoonlijke mening van de auteur(s). Noch de mate waarin de voorgestelde scenario’s, risico’s en prognoses de marktverwachtingen weerspiegelen, noch de mate waarin zij in de realiteit zullen tot uiting komen, kunnen worden gewaarborgd. De gegevens in deze publicatie zijn algemeen en louter informatief. Ze mogen niet worden beschouwd als beleggingsadvies. Duurzaamheid maakt deel uit van de algemene bedrijfsstrategie van KBC Groep NV (zie https://www.kbc.com/nl/duurzaam-ondernemen.html). We houden rekening met deze strategie bij de keuze van de onderwerpen voor onze publicaties, maar een grondige analyse van de economische en financiële ontwikkelingen vereist het bespreken van een bredere waaier aan onderwerpen. Deze publicatie valt niet onder de noemer ‘onderzoek op beleggingsgebied’ zoals bedoeld in de wet- en regelgeving over de markten voor financiële instrumenten. Elke overdracht, verspreiding of reproductie, ongeacht de vorm of de middelen, van de informatie is verboden zonder de uitdrukkelijke, voorafgaande en schriftelijke toestemming van KBC Groep NV. KBC kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de juistheid of de volledigheid ervan.

Gerelateerde publicaties

Wijnbouw in België: terug van weggeweest

Wijnbouw in België: terug van weggeweest

Vastgoedsector niet immuun voor corona maar er zijn wel lichtpunten

Vastgoedsector niet immuun voor corona maar er zijn wel lichtpunten

Geen herstelplan, maar investeringsplan

Geen herstelplan, maar investeringsplan

Herstelbeleid moet doeltreffend en toekomstgericht zijn

Herstelbeleid moet doeltreffend en toekomstgericht zijn
We gebruiken cookies en soortgelijke technologieën om je een goedwerkende website aan te bieden die je surfervaring aangenamer maakt. We kunnen de website ook aanpassen aan je behoeften en je voorkeuren. Door verder te surfen, ga je akkoord met het plaatsen van deze cookies. Wil je meer info? Of wil je dit niet?Klik hier.