10.04.2024

Woningprijsdynamiek EU-landen in 2023 erg verschillend

Marktrapport

Johan Van Gompel

Senior Economist, KBC Group

Eurostat publiceerde eind vorige week woningprijscijfers voor Q4 2023. In de EU als geheel daalden de prijzen van (bestaande en nieuwe) woningen licht met 0,3% tegenover het voorgaande kwartaal. Eerder, in Q4 2022 en Q1 2023, waren er ook al prijsdalingen (-1,6% resp. -0,7%), maar die werden in Q2 en Q3 2023 terug gevolgd door prijsstijgingen (+0,5% resp. +0,7%). Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de prijzen in Q4 2023 wel 0,2% hoger, na twee jaar-op-jaarprijsdalingen in Q2 en Q3.

Op het niveau van de individuele EU-lidstaten blijven de verschillen groot. Tussen Q4 2022 en Q3 2023 nam het aantal landen met een prijsdaling (tegenover het vorige kwartaal) af van zestien tot acht. In Q4 2023 liep dat aantal weer op tot elf. Anderzijds zijn er ook nog heel wat landen met aangehouden stevige prijsstijgingen. In Q4 2023 kenden acht landen een prijsstijging van meer dan 2% (tegenover het vorige kwartaal), tegenover vijf landen in Q3 2023. Er zijn zeven landen (Kroatië, Griekenland, Slovenië, Malta, Litouwen, Portugal en Bulgarije) die in 2022-2023 geen enkel negatief kwartaalcijfer hebben gekend.

Luxemburg en Duitsland zijn de EU-landen waar de prijzen intussen al het langst onafgebroken (vijf resp. zes kwartalen) blijven dalen. Beschouwd t.a.v. de laatst bereikte prijspiek bedroeg de gecumuleerde prijscorrectie in beide landen in Q4 2023 al 15,7% resp. 12,6%. Ook Finland, Zweden, Denemarken, Oostenrijk, Frankrijk en Letland kenden al minstens vier kwartalen, zij het niet op rij, van prijsdalingen. Vooral in de drie Scandinavische landen is de prijscorrectie sinds de eerdere prijspiek intussen eveneens hoog, tussen 7,5% en 10%.

Wanneer we de gemiddelde woningprijs voor heel 2023 beschouwen tegenover die gemiddeld in 2022, dan is Luxemburg het land waar de prijzen het sterkst zijn gedaald (-9,1%), gevolgd door Duitsland (-8,4%), Finland (-5,6%) en Zweden (-5,3%). Griekenland (+13,4%), Kroatië (+11,9%), Bulgarije (+9,9%) en Litouwen (+9,8%) zijn de landen met de sterkste prijsstijging in 2023. In België was er een prijsstijging van 2,5%.
In de EU als geheel lagen de prijzen in 2023 met 0,3% lager dan een jaar eerder. Die geringe prijsdaling volgde op nog forse prijsstijgingen van 7,7% in 2022 en 8,4% in 2021.

Het valt op dat voor een grote meerderheid van landen de prijsdynamiek in 2023 sterk verband hield met hun economische groei. Landen met een relatief sterke reële bbp-groei (België, Bulgarije, Griekenland, Spanje, Kroatië, Cyprus, Malta, Portugal, Roemenië, Slovenië) zagen de woningprijzen behoorlijk tot sterk verder stijgen. Landen met een negatieve of zwakke bbp-groei (Tsjechië, Duitsland, Frankrijk, Italië, Luxemburg, Nederland, Oostenrijk, Slowakije, Finland, Zweden) zagen de prijzen dalen of slechts zeer beperkt toenemen.

Naast de economische groei speelden ook andere factoren in 2023 een rol. Zo was er in sommige landen, vooral Luxemburg en Zweden, voorafgaand aan de correctie een stevige overwaardering van de woningmarkt, wat de forse prijsdaling er mee in de hand heeft gewerkt. Er waren ook landspecifieke factoren. In Kroatië, bijvoorbeeld, had de forse woningprijsstijging in 2023 ook te maken met de instroom van investeringen volgend op de EMU-toetreding van het land begin 2023.

_Disclaimer:

_{Dit document is opgesteld door de KBC Economics - Markets desk en is niet opgesteld door de afdeling Research. De desk bestaat uit Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analisten bij KBC Bank N.V., die gereguleerd wordt door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Deze marktadviezen zijn het resultaat van een kwalitatieve analyse, waarin ruimte is voor ervaringen uit het verleden en persoonlijke beoordelingen. De standpunten zijn gebaseerd op de huidige marktomstandigheden en kunnen elk moment veranderen. De meest prominente input komt van publiek beschikbare gegevens, financieel nieuws, economisch en monetair beleid en courante technische analyses. De KBC Economics - Markets desk heeft redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verkrijgen uit bronnen die zij betrouwbaar acht, maar de inhoud van dit document is opgesteld zonder dat er een inhoudelijke analyse is gemaakt van deze bronnen. Er is niet beoordeeld of deze inzichten al dan niet geschikt zijn voor een bepaalde belegger. De meningen zijn onze huidige meningen op de datum die op dit materiaal staat en kunnen tegengesteld zijn aan eerdere aanbevelingen als gevolg van veranderde marktomstandigheden. De auteurs staan niet in voor de nauwkeurigheid, volledigheid of waarde (commerciële of andere) van dit document. Evenmin zijn de auteurs aansprakelijk jegens degenen die dit overzicht ontvangen voor de inhoud ervan of voor enig verlies of schade (hetzij uit onrechtmatige daad (inclusief nalatigheid), contractbreuk, schending van wettelijke of andere verplichtingen ) als gevolg van enig handelen of nalaten op basis van deze inhoud, evenmin voor enige vordering tegen de auteurs met betrekking tot de inhoud van of de informatie in dit document. Eventuele meningen die hierin worden geuit, weerspiegelen het oordeel ten tijde van het opstellen van het overzicht en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Gezien de aard van dit advies (gekoppeld aan valuta en rente) is het advies over het algemeen niet specifiek van aard. Als zodanig is er geen verwijzing naar enig corporate finance contract en als zodanig is er geen 12 maanden overzicht op basis van de verschillende adviezen. Dit document is slechts geldig gedurende een zeer beperkte periode, als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden.}

Woningprijsdynamiek EU-landen in 2023 erg verschillend

Johan Van Gompel

Gerelateerde publicaties

Een blik onder de Amerikaanse motorkap

Dollar dwingt opkomende landen in het defensief

MNB terug op het pad van de voorzichtigheid

EMU PMI’s wijzen op groei- en inflatieversnelling