26.10.2022

Belgische woningmarkt koelt af

Marktrapport

Johan Van Gompel

Senior Economist, KBC Group

Na de woningmarktboom tijdens de pandemie boeten de woningprijzen in Europa wat aan stijgingsdynamiek in. In de EU als geheel vertraagde de jaar-op-jaarstijging van de prijzen van (bestaande en nieuwe) woningen van 10,4% in Q1 2022 tot 9,9% in Q2 2022. In België kwam de vertraging al iets vroeger op gang en was ze ook sterker. De prijsstijging bereikte er een piek van 8,2% in Q3 2021 en nam sindsdien af tot 5,9% in Q2 2022 (Eurostat-definitie). Volgens de vastgoedbarometer van de Federatie van het Belgisch Notariaat, die steeds vroegtijdig beschikbaar is, viel de jaarstijging van de prijzen in Q3 verder terug tot 4,1%.

De afkoeling komt er nu een sterke motor achter de woningmarktboom – het fors stimuleringsbeleid van de ECB en daarom ook lage hypotheekrente – is weggevallen. Niet alleen de hogere rente, ook de duurdere energie beperkt de ruimte van de huishoudens om te lenen, wat doorsijpelt in de woningprijscijfers. De toegenomen onzekerheid die met de energiecrisis gepaard gaat, zorgt er verder voor dat sommige huishoudens een meer afwachtende houding aannemen bij hun beslissing om een woning te kopen of bouwen.

Update raming overwaardering Q2 2022

Hoe vertaalt zich dat nu naar de mate van overwaardering van het Belgische vastgoed? Naast de prijs- en renteontwikkeling is daarbij ook de inkomensontwikkeling van belang. Het Instituut voor de Nationale Rekeningen (INR) publiceerde eerder deze week het Q2 2022-cijfer inzake het beschikbaar inkomen van de Belgische huishoudens. Dat maakt het mogelijk om onze periodieke raming van de overwaardering op basis van een econometrisch model te actualiseren. Dergelijke waarderingsbenadering wordt veelal gezien als de meest betrouwbare, omdat ze een veelheid van fundamenten - ook demografische ontwikkeling en wijzigingen in fiscaliteit - in rekening brengt.

Mede door de forse prijsstijgingen was de overwaardering van de woningmarkt tijdens de pandemie opgelopen tot 17,4% in Q4 2021. Een stevige inkomensstijging in combinatie met de vertraagde prijsdynamiek bracht de overwaardering in Q1 2022 terug tot 10,2%. Het zopas gepubliceerde Q2-inkomenscijfer was dan weer erg zwak, wat samen met de hogere rente – en ondanks de verdere vertraging van de prijsdynamiek – de overwaardering terug wat deed oplopen tot 12,4% in Q2 2022.

KBC Economics gaat ervan uit dat de prijsdynamiek van Belgische woningen de komende kwartalen verder zal vertragen, in het zog van de aan de gang zijnde rentestijging en verslechtering van het algemeen economisch klimaat. In ons basisscenario blijft de verwachte recessie en de eruit volgende verslechtering op de arbeidsmarkt evenwel relatief beperkt. Daarom is een nominale correctie van de woningprijzen (met negatieve groeicijfers) eerder onwaarschijnlijk. Concreet zien we nog een prijsstijging van gemiddeld 5,0% in 2022 en 2,5% in 2023, komende van 7,1% in 2021. Hoe de mate van overwaardering verder zal verlopen is moeilijker in te schatten en hangt af van het complexe samenspel van verdere prijsontwikkeling en het verloop van fundamentele factoren.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Groep

Over-/onderwaardering Belgische woningmarkt (in % o.b.v. econometrisch model KBC)

_Disclaimer:

_{Dit document is opgesteld door de KBC Economics - Markets desk en is niet opgesteld door de afdeling Research. De desk bestaat uit Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analisten bij KBC Bank N.V., die gereguleerd wordt door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Deze marktadviezen zijn het resultaat van een kwalitatieve analyse, waarin ruimte is voor ervaringen uit het verleden en persoonlijke beoordelingen. De standpunten zijn gebaseerd op de huidige marktomstandigheden en kunnen elk moment veranderen. De meest prominente input komt van publiek beschikbare gegevens, financieel nieuws, economisch en monetair beleid en courante technische analyses. De KBC Economics - Markets desk heeft redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verkrijgen uit bronnen die zij betrouwbaar acht, maar de inhoud van dit document is opgesteld zonder dat er een inhoudelijke analyse is gemaakt van deze bronnen. Er is niet beoordeeld of deze inzichten al dan niet geschikt zijn voor een bepaalde belegger. De meningen zijn onze huidige meningen op de datum die op dit materiaal staat en kunnen tegengesteld zijn aan eerdere aanbevelingen als gevolg van veranderde marktomstandigheden. De auteurs staan niet in voor de nauwkeurigheid, volledigheid of waarde (commerciële of andere) van dit document. Evenmin zijn de auteurs aansprakelijk jegens degenen die dit overzicht ontvangen voor de inhoud ervan of voor enig verlies of schade (hetzij uit onrechtmatige daad (inclusief nalatigheid), contractbreuk, schending van wettelijke of andere verplichtingen ) als gevolg van enig handelen of nalaten op basis van deze inhoud, evenmin voor enige vordering tegen de auteurs met betrekking tot de inhoud van of de informatie in dit document. Eventuele meningen die hierin worden geuit, weerspiegelen het oordeel ten tijde van het opstellen van het overzicht en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Gezien de aard van dit advies (gekoppeld aan valuta en rente) is het advies over het algemeen niet specifiek van aard. Als zodanig is er geen verwijzing naar enig corporate finance contract en als zodanig is er geen 12 maanden overzicht op basis van de verschillende adviezen. Dit document is slechts geldig gedurende een zeer beperkte periode, als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden.}

Belgische woningmarkt koelt af

Johan Van Gompel

Over-/onderwaardering Belgische woningmarkt (in % o.b.v. econometrisch model KBC)

Gerelateerde publicaties

Geen monetaire brexit

Bank of England steekt hand in eigen boezem

IMF verwacht traag en oneven herstel

België op het appel bij Fitch