06.07.2023

Afkoeling EU-woningmarkt zet zich door

Marktrapport

Johan Van Gompel

Senior Economist, KBC Group

Eurostat publiceerde gisteren geharmoniseerde woningprijscijfers voor het eerste kwartaal van 2023. In de EU als geheel daalden de prijzen van (bestaande en nieuwe) woningen met 0,7% kw/kw. Het was de tweede correctie op rij, na een daling met 1,4% in het laatste kwartaal van 2022. Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de prijzen in Q1 2023 nog slechts 0,8% hoger. Dat is een forse verzwakking van de jaarstijging, die in Q1 2022 piekte op 10,4%.

De afkoeling van de woningmarkt doet zich voor in de meeste lidstaten. Concreet daalden de prijzen in Q1 2023 in elf landen, wat wel minder is dan in Q4 2022 (16 landen). In acht landen daalden de prijzen al twee opeenvolgende kwartalen, in drie landen (Zweden, Finland en Duitsland) al drie opeenvolgende kwartalen. In die drie laatste landen lagen de woningprijzen in Q1 2023 al 7,3% (Zweden), 6,4% (Finland) en 8,7% (Duitsland) lager dan hun piek in Q2 2022.

In acht landen zette de prijsdaling opgetekend in Q4 2022 zich niet door in Q1 2023. Het meest opvallend is de prijsstijging met 2,5% in Denemarken, waar de prijzen eerder in Q3 en Q4 2022 met liefst 3,5% respectievelijk 6,4% waren gedaald. Ook de ontwikkeling van de Belgische woningprijzen valt op. In Q4 2022 behoorde België tot de zestien landen waar de prijzen daalden tegenover het voorgaande kwartaal, al bleef de correctie met 0,4% beperkt. In Q1 2023 namen de prijzen er evenwel opnieuw met 1,5% toe. Ook Hongarije, Cyprus, Spanje en Italië kenden dergelijke situatie. In Letland en Slowakije daalden de prijzen in Q4 2022 maar bleven ze stabiel in Q1 2023.

Er zijn nog acht EU-landen waar de woningprijzen recent nog geen enkel kwartaal zijn gedaald. Maar in het merendeel van ook die landen vertoont de prijsdynamiek tegenover een jaar eerder wel een verzwakking. Enkel in Griekenland, Kroatië en Litouwen bleef die jaarstijgingsdynamiek in Q1 2023 ruim boven 10%.

Woningmarkt wacht minder goed 2023

De kentering op de Europese woningmarkten volgt op een langgerekte periode van sterke prijsstijgingen. De jaarstijgingsdynamiek van de prijzen in de hele EU trok vanaf 2013 aan en schommelde in de pre-pandemiejaren (2016-2019) voortdurend tussen 4% en 5%. Daarna klom die gestaag tot 10,4% in Q1 2022. De inkomenssteun die getroffen burgers tijdens de pandemie konden genieten en het snelle en sterke economische herstel in 2021 ondersteunden de woningmarkt. Meer fundamenteel was de prijshausse toe te schrijven aan de historisch lage rente en de trage aanpassing van het woningaanbod in veel landen.

De nu aan de gang zijnde afkoeling blijkt, naast de prijsdynamiek, ook uit andere, zowel harde als zachte, indicatoren, zoals de negatieve tendens in het aantal bouwvergunningen en in de Eurostat-enquête inzake de intenties om een woning te kopen of bouwen in de komende 12 maanden. Een en ander heeft uiteraard vooral te maken met de fors gestegen rentes en de energiecrisis, die een stevige rem zetten op de koopkracht. Voor veel gezinnen wordt het alsmaar moeilijker om een eigen woning te financieren. Allicht wacht de woningmarkt een minder goed 2023, met in nagenoeg alle lidstaten een veel trager prijsstijgingstempo of effectieve prijsdaling voor het jaar als geheel.

Wijziging woningprijzen in EU27 (in % tegenover voorgaand kwartaal, bestaande en nieuwe woningen)

_Disclaimer:

_{Dit document is opgesteld door de KBC Economics - Markets desk en is niet opgesteld door de afdeling Research. De desk bestaat uit Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analisten bij KBC Bank N.V., die gereguleerd wordt door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Deze marktadviezen zijn het resultaat van een kwalitatieve analyse, waarin ruimte is voor ervaringen uit het verleden en persoonlijke beoordelingen. De standpunten zijn gebaseerd op de huidige marktomstandigheden en kunnen elk moment veranderen. De meest prominente input komt van publiek beschikbare gegevens, financieel nieuws, economisch en monetair beleid en courante technische analyses. De KBC Economics - Markets desk heeft redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verkrijgen uit bronnen die zij betrouwbaar acht, maar de inhoud van dit document is opgesteld zonder dat er een inhoudelijke analyse is gemaakt van deze bronnen. Er is niet beoordeeld of deze inzichten al dan niet geschikt zijn voor een bepaalde belegger. De meningen zijn onze huidige meningen op de datum die op dit materiaal staat en kunnen tegengesteld zijn aan eerdere aanbevelingen als gevolg van veranderde marktomstandigheden. De auteurs staan niet in voor de nauwkeurigheid, volledigheid of waarde (commerciële of andere) van dit document. Evenmin zijn de auteurs aansprakelijk jegens degenen die dit overzicht ontvangen voor de inhoud ervan of voor enig verlies of schade (hetzij uit onrechtmatige daad (inclusief nalatigheid), contractbreuk, schending van wettelijke of andere verplichtingen ) als gevolg van enig handelen of nalaten op basis van deze inhoud, evenmin voor enige vordering tegen de auteurs met betrekking tot de inhoud van of de informatie in dit document. Eventuele meningen die hierin worden geuit, weerspiegelen het oordeel ten tijde van het opstellen van het overzicht en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Gezien de aard van dit advies (gekoppeld aan valuta en rente) is het advies over het algemeen niet specifiek van aard. Als zodanig is er geen verwijzing naar enig corporate finance contract en als zodanig is er geen 12 maanden overzicht op basis van de verschillende adviezen. Dit document is slechts geldig gedurende een zeer beperkte periode, als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden.}

Afkoeling EU-woningmarkt zet zich door

Johan Van Gompel

Wijziging woningprijzen in EU27 (in % tegenover voorgaand kwartaal, bestaande en nieuwe woningen)

Gerelateerde publicaties

China rommelt in de gereedschapskist

Een ongewenste bron van volatiliteit

BoE schuift op richting renteverlaging

Riksbank legt het hoofd op het kapblok