1823843783
1823843783

Tegenwind steekt op voor Belgische woningmarkt

Marktrapport

Ondanks een moeilijke periode gekenmerkt door de pandemie en energiecrisis presteerde de Belgische woningmarkt de voorbije drie jaren nog erg goed. Zowel het aantal verkooptransacties op de secundaire markt van bestaande woningen als het aantal bouwvergunningen op de primaire markt van nieuwbouw bleef op een vrij hoog niveau. De algemeen nog gunstige situatie neemt niet weg dat er in 2022 alsmaar meer tekenen kwamen van een mindere dynamiek.

Afkoeling van de activiteit…

De afkoeling van de woningmarkt kwam in eerste instantie tot uiting in de nieuwbouw, met enerzijds een daling van de bouwvergunningen en effectieve bouwinvesteringen en anderzijds een afzwakking van de door bouwbedrijven verwachte vraag. De bouwinvesteringen door de huishoudens daalden in de drie laatste kwartalen van 2022. In Q4 lagen ze 5% lager dan in Q1. Volgens de NBB-conjunctuurbarometer hield de beoordeling van de actuele bestellingen in de bouw, hoewel ook dalend sinds het voorjaar van 2022, nog redelijk stand. Maar de verwachte toekomstige vraagontwikkeling kelderde wel. Ook de secundaire markt van bestaande woningen koelt af. Volgens cijfers van de Federatie van het Notariaat zijn er in de eerste twee maanden van 2023 10,5% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode in 2022.

…gaat gepaard met geringe prijsdruk

De recente tekenen van zwakkere activiteit gingen gepaard met een geringere jaarstijgingsdynamiek van de woningprijzen. Die bereikte volgens de residentiële woningprijsindex van Statbel een piek van 8,2% in Q3 2021 en viel sindsdien terug tot 4,7% in Q4 2022. De verzwakking van de prijsdruk deed zich voor zowel bij bestaande als nieuwe woningen. Voor 2022 als geheel bedroeg de prijsstijging nog 5,6%, komende van 7,1% in 2021.

De afkoeling heeft vooral te maken met de intussen gestegen rentes en met de energiecrisis, die een rem zetten op de reële koopkracht. Voor veel Belgische huishoudens wordt het alsmaar moeilijker om een eigen woning te financieren. Ook de vastgoedinteresse vanwege investeerders, die tot voor kort in het lagerenteklimaat op zoek waren naar rendement, zwakt af. Verder is er ook de sterke prijsstijging van bouwmaterialen, die het voorbije decennium hoger was dan die van het geheel van goederen en diensten in de CPI . Ten slotte zorgt de nog altijd behoorlijke onzekerheid rond de geopolitieke situatie, meer bepaald het verdere verloop van de Oekraïne-oorlog, er allicht voor dat een deel van de potentiële woningkopers of -bouwers hun beslissing uitstellen.

De tegenwind op de woningmarkt heeft er in combinatie met de hoge inflatie voor gezorgd dat de nominale woningprijsgroei, die sterk is vertraagd maar niet stilgevallen, sinds eind 2021 achterbleef op de algemene CPI. Concreet daalden de reële woningprijzen (de nominale prijzen gecorrigeerd voor de algemene CPI-inflatie) tussen Q3 2021 en Q4 2022 met bijna 9%. Dat is de sterkste reële prijscorrectie in goed een jaar tijd sinds het begin van de jaren 80.

België – Woningprijsdynamiek vs algemene inflatie (j/j-wijziging woning prijzen en HICP (in %)

Bron: Bloomberg

Disclaimer:

Dit document is opgesteld door de KBC Economics - Markets desk en is niet opgesteld door de afdeling Research.  De desk bestaat uit Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analisten bij KBC Bank N.V., die gereguleerd wordt door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Deze marktadviezen zijn het resultaat van een kwalitatieve analyse, waarin ruimte is voor ervaringen uit het verleden en persoonlijke beoordelingen. De standpunten zijn gebaseerd op de huidige marktomstandigheden en kunnen elk moment veranderen. De meest prominente input komt van publiek beschikbare gegevens, financieel nieuws, economisch en monetair beleid en courante technische analyses. De KBC Economics - Markets desk heeft redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verkrijgen uit bronnen die zij betrouwbaar acht, maar de inhoud van dit document is opgesteld zonder dat er een inhoudelijke analyse is gemaakt van deze bronnen. Er is niet beoordeeld of deze inzichten al dan niet geschikt zijn voor een bepaalde belegger. De meningen zijn onze huidige meningen op de datum die op dit materiaal staat en kunnen tegengesteld zijn aan eerdere aanbevelingen als gevolg van veranderde marktomstandigheden. De auteurs staan niet in voor de nauwkeurigheid, volledigheid of waarde (commerciële of andere) van dit document. Evenmin zijn de auteurs aansprakelijk jegens degenen die dit overzicht ontvangen voor de inhoud ervan of voor enig verlies of schade (hetzij uit onrechtmatige daad (inclusief nalatigheid), contractbreuk, schending van wettelijke of andere verplichtingen ) als gevolg van enig handelen of nalaten op basis van deze inhoud, evenmin voor enige vordering  tegen de auteurs met betrekking tot de inhoud van of de informatie in dit document. Eventuele meningen die hierin worden geuit, weerspiegelen het oordeel ten tijde van het opstellen van het overzicht en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Gezien de aard van dit advies (gekoppeld aan valuta en rente) is het advies over het algemeen niet specifiek van aard.   Als zodanig is er geen verwijzing naar enig corporate finance contract en als zodanig is er geen 12 maanden overzicht op basis van de verschillende adviezen. Dit document is slechts geldig gedurende een zeer beperkte periode, als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden.

Gerelateerde publicaties

Monetaire gevolgen van fiscale stimulus

Monetaire gevolgen van fiscale stimulus

CNB-voorzitter Michl: een man met een visie

CNB-voorzitter Michl: een man met een visie

Een Duitse Schuldenwende

Een Duitse Schuldenwende

Powell negeert Trump (voorlopig)

Powell negeert Trump (voorlopig)