Risico overwaardering Europese vastgoed loopt op
De Europese woningmarkt bleef ondanks covid-19 sterk presteren. Volgens Eurostat-cijfers stegen de woningprijzen in de EU in het eerste kwartaal van 2021 (het laatst beschikbare cijfer) met 6,1% tegenover een jaar eerder. Dat is meer dan de 4,8% en 5,5% gemiddelde prijsstijging in 2019 respectievelijk 2020. Dat de markt in moeilijke economische omstandigheden toch in goeden doen bleef, was te danken aan de lage rente en aan de inkomenssteun die getroffen burgers in de meeste landen tijdens de pandemie konden genieten. Dat ondersteunde de betaalbaarheid van vastgoed. De combinatie van lage rente en onzeker economisch klimaat wakkerde bovendien de vastgoedinteresse van investeerders aan. Naast de aanhoudend sterke vraag is de prijshausse in heel wat landen ook toe te schrijven aan de trage aanpassing van het woningaanbod.
De vraag luidt of de aantrekkende woningmarkt in een context van zware crisis oververhit geraakt. Of dat zo is, kunnen we nagaan aan de hand van de waarderingsmaatstaven van de ECB. De cijfers voor het eerste kwartaal van 2021 werden onlangs gepubliceerd. De ECB-waardering gebaseerd op een econometrisch model (één van de vier maatstaven) wordt doorgaans als de meest betrouwbare gezien. Deze modelbenadering raamt aan de hand van fundamentele determinanten (inkomen of bbp per capita, rente, woningvoorraad,...) een evenwichtsprijs. Wanneer de effectief opgetekende prijs hiervan afwijkt, dan wijst het model op een onder- of overwaardering. Het aldus berekende cijfer inzake over- of onderwaardering lag begin 2021 in 25 van de 27 lidstaten hoger dan begin 2020 (zie figuur). In maar liefst 14 landen was dat zelfs 10 procentpunten of meer hoger. Ook in het VK, niet langer EU-lidstaat, was dat het geval.
Vooral in Luxemburg en Zweden wijst het ECB-model (maar ook de andere waarderingsbenaderingen) al geruime tijd op een forse overwaardering. Die klom in beide landen tijdens de pandemie verder tot rond de 50% in het eerste kwartaal van 2021. Ook in Oostenrijk (33%), Tsjechië (30%) en het VK (25%) is de door het model geraamde overwaardering vrij hoog. De Belgische markt is overgewaardeerd, zij het nog niet excessief. De becijfering van de overwaardering van de Belgische woningmarkt door het ECB-model (14% in het eerste kwartaal van 2021) sluit aan bij de overwaardering ingeschat door het KBC-model (12%) en het NBB-model (14% gemiddeld in 2020).
Of, en zo ja wanneer, de overwaarderingen zullen leiden tot een prijscorrectie is moeilijk te voorspellen. Wij gaan er alleszins van uit dat de prijsdynamiek in de meeste EU-landen zal verzwakken, in lijn met de verwachte (zij het niet forse) rentestijging, maar wel positief zal blijven. Mochten de woningprijzen evenwel (bijvoorbeeld gedreven door de grote interesse vanwege investeerders) forser dan verwacht blijven stijgen, dan loopt de overwaardering allicht verder op, wat het risico inhoudt van een (sterke) marktcorrectie ergens in de toekomst.
Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Group
Over- of onderwaardering woningmarkten EU27 & VK (in % op basis van ECB-model)
