Corona-impact op EU vastgoedwaardering

Marktrapport

De Europese woningmarkt bleef ondanks de covid-19 crisis sterk presteren in de eerste helft van 2020. Volgens Eurostat-cijfers stegen de woningprijzen in de EU in het eerste en tweede kwartaal met respectievelijk 5,2% en 4,7% tegenover een jaar eerder. Dat is meer dan de 4,3% prijsstijging in 2019. Dat de markt in moeilijke economische omstandigheden toch in goede doen bleef, was te danken aan de lage rente en aan de inkomenssteun die getroffen burgers in de meeste landen konden genieten. Dat ondersteunde de betaalbaarheid van vastgoed. De combinatie van lage rente en onzeker economisch klimaat wakkerde bovendien de vastgoedinteresse van investeerders aan. Naast de sterke vraag is de prijshausse ook toe te schrijven aan de trage aanpassing van het woningaanbod.

De aanhoudend sterke woningmarkt in een context van zware crisis doet de vraag rijzen of de markt niet oververhit geraakt. Of dat zo is, kunnen we nagaan aan de hand van de waarderingsmaatstaven die de ECB elk kwartaal berekent voor de EU-woningmarkten. Daaruit blijken grote verschillen tussen de landen. Vooral in Zweden en Luxemburg wijst het gemiddelde van de vier becijferde maatstaven op een behoorlijke overwaardering in het tweede kwartaal van 2020. Die bevinding geldt specifiek ook voor de ECB-waardering gebaseerd op een econometrisch model (één van de vier maatstaven), die doorgaans als de meest betrouwbare wordt gezien. Deze modelbenadering raamt aan de hand van fundamentele determinanten (inkomen, rente, woningvoorraad,...) een evenwichtsprijs. Wanneer de opgetekende prijs hiervan afwijkt, dan wijst het model op een onder- of overwaardering.

De ECB geeft geen informatie over welke variabelen ze opneemt in de individuele landenmodellen. Wel is geweten dat die kunnen verschillen tussen de landen afhankelijk van onder meer de databeschikbaarheid. Zo kan het zijn dat niet het inkomen van de gezinnen, maar als benadering het bbp per capita in het model is opgenomen. Gemiddeld waren de markten in de EU-landen in het tweede kwartaal volgens de ECB-modelbenadering 12,5% overgewaardeerd. Dat cijfer ligt liefst 14 procentpunten hoger dan in het eerste kwartaal, wat doet vermoeden dat de forse bbp-correctie in de benadering doorweegt. Door de overheidssteun vielen de gezinsinkomens overal veel minder dan het bbp terug, waardoor ook de effectieve overwaardering allicht minder sterk is opgelopen dan de ECB-modellen doen vermoeden. Zo raamt onze eigen modelbenadering voor de Belgische woningmarkt, die op het beschikbaar gezinsinkomen is gebaseerd, de overwaardering in het tweede kwartaal op 10%, komende van 6% in het eerste. Dat is fors lager dan de 29%-overwaardering waar het ECB-model voor de Belgische markt op wijst (komende van 5% in het eerste kwartaal).

Los van de onzekere ramingen van de marktwaardering zorgen ook de nog onduidelijke naweeën van de covid-19 crisis ervoor dat het voorlopig koffiedik kijken is of en hoe sterk de woningprijzen in de individuele EU-landen de komende periode desgevallend zullen dalen. Voor België achten we zo’n (tijdelijke) prijscorrectie alvast waarschijnlijk en ramen we die momenteel op 3% in 2021. Naarmate de pandemie wegebt en de Europese economieën zich gaandeweg herstellen, vergroot evenwel ook de kans dat de (meeste) woningmarkten in de EU vanaf 2022 terug aanknopen met een positieve prijsontwikkeling.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Group

Over-/onderwaardering Europese woningmarkten (in %, gebaseerd op econometrisch model ECB

Bron: Bloomberg

Disclaimer:

Deze publicatie vormt een algemene duiding van de financieel-economische actualiteit op korte termijn en kan niet beschouwd worden als onderzoek op beleggingsgebied. Deze publicatie kan evenmin worden beschouwd als beleggingsadvies of als beleggingsaanbeveling met betrekking tot de beschreven financiële instrumenten en houdt op geen enkele wijze een beleggingsstrategie in. Deze publicatie maakt een kleine niet-geldelijke tegemoetkoming uit die ook gratis ter beschikking wordt gesteld van het publiek.
BC group.De informatie opgenomen in deze publicatie mag op geen enkele manier gepubliceerd, herschreven of heruitgegeven worden in eender welke vorm. KBC Bank NV heeft beroep gedaan op de door haar betrouwbaar geachte bronnen voor de informatie opgenomen in deze publicatie. De accuraatheid, volledigheid en tijdigheid van de informatie wordt evenwel niet gegarandeerd. Er wordt niet gewaarborgd dat de voorgestelde scenario’s, risico’s en prognoses de marktverwachtingen weerspiegelen noch dat ze in realiteit tot uiting zullen komen.
KBC Bank NV noch enige andere vennootschap van de KBC-groep (of enige van hun aangestelden) kunnen aansprakelijk gesteld worden voor enige schade, rechtstreeks of onrechtstreeks, die het gevolg is van de toegang tot, de consultatie of het gebruik van de informatie en de gegevens vermeld in deze publicatie.
KBC Bank is een kredietinstelling naar Belgisch recht en staat onder het prudentieel toezicht van de Europese Centrale Bank (ECB, Sonnemannstrasse 22, 60314 Frankfurt am Main, Duitsland). Concreet oefent de Europese Centrale Bank het toezicht uit via een “Joint Supervisory Team” waarvan ook personeelsleden van de Nationale Bank van België (NBB, de Berlaimontlaan 14, 1000 Brussel, www.nbb.be) deel uitmaken.
KBC Bank NV staat ook onder toezicht van de FSMA voor wat het toezicht op de gedragsregels en de financiële markten betreft (Congresstraat 12-14, 1000 Brussel, www.fsma.be).
KBC Bank NV maakt deel uit van de KBC-groep. De website www.kbc.com bevat uitgebreide informatie over de KBC-groep.

Gerelateerde publicaties

Pond bokst boven soortelijk gewicht

Pond bokst boven soortelijk gewicht

Poolse centrale bank houdt zloty in het vizier

Poolse centrale bank houdt zloty in het vizier

2021: een déjà vu van 2013?

2021: een déjà vu van 2013?

Amerikaanse jobstijding: this time is different

Amerikaanse jobstijding: this time is different
KBC gebruikt cookies om je surfervaring aangenamer te maken. Zo kan KBC ook beter inspelen op je behoeften en voorkeuren. Door verder te surfen ga je akkoord met het gebruik van deze cookies. Meer info? Of wil je geen cookies? Klik hier.