Prijsdynamiek Belgische woningen trekt weer wat aan

Marktrapport

STATBEL, het Belgisch statistisch bureau, publiceerde onlangs nieuwe cijfers inzake de Belgische vastgoedprijzen. In het eerste kwartaal van 2019 steeg de mediaanprijs van appartementen met 2,8% tegenover een jaar eerder. Voor huizen in gesloten of halfopen bebouwing en huizen in open bebouwing was er een prijsstijging met respectievelijk 5,1% en 5,4%. Transactiegewogen bedroeg de prijsstijging voor de hele markt 4,5%, vergeleken met 3,7% in het laatste kwartaal van 2018.

STATBEL publiceerde tegelijk prijscijfers die zijn berekend conform de geharmoniseerde methodologie van Eurostat. Die meet de prijsontwikkeling vanuit de veronderstelling dat de kenmerken van het verkochte vastgoed onveranderd blijven. Volgens die berekeningswijze stegen de vastgoedprijzen in België in het eerste kwartaal van 2019 met 3,6% tegenover een jaar eerder (opgesplitst naar bestaande en nieuwe woningen bedroeg de stijging 3,7% en 3,5%). Dit stijgingspercentage ligt lager dan dat o.b.v. de ruwe vastgoedprijzen, maar impliceert eveneens een versnelling vergeleken met de prijsstijging van 2,5% in het laatste kwartaal van 2018.

Kwetsbaarheden

De opnieuw stevigere prijsdynamiek in het eerste kwartaal heeft vooral te maken met het lagerenteklimaat, al speelt ook de gunstige inkomensontwikkeling bij de gezinnen allicht een rol. Een en ander bevordert de betaalbaarheid van woningen en vergroot de aantrekkelijkheid van vastgoed als investering. De situatie op de Belgische vastgoedmarkt wordt alsmaar meer gekenmerkt door een dualiteit. Enerzijds is er een grote groep die nog altijd vlot kan en wil kopen (vaak als investering of met hulp van ouders) omdat ze er de middelen voor hebben. Anderzijds is er ook een grote groep waarvoor vastgoed onbetaalbaar wordt of een grote schuldopname is vereist.

De ontwikkeling is niet zonder gevaar en houdt het risico op een oververhitting van de markt in. Een aangehouden sterke prijsstijging van boven 3 à 4% dreigt de overwaardering van Belgisch vastgoed, die momenteel zo’n 6% bedraagt, immers op te drijven. Bovendien drijft een aanhoudende sterke kredietopname door de lage rente de schuldenpositie van de gezinnen verder op. Gerelateerd aan het beschikbaar inkomen ligt de totale schuld van de Belgische gezinnen sinds 2015 boven het eurozone-gemiddelde.

We mogen de situatie ook niet dramatiseren. Positief is dat de gemiddelde maandelijkse aflossingslast van gezinnen met een hypotheeklening niet verder toeneemt, dankzij de inkomensgroei en lage rente. Ook het aantal wanbetalingen blijft erg laag. Verder blijft de prijsstijging in België achter op die elders in Europa. In maar liefst 17 van de 28 EU-landen bedraagt de prijsstijging volgens de laatst beschikbare cijfers meer dan 5%. België behoort niet tot die groep. Daar staat wel tegenover dat België, in tegenstelling tot de meeste andere landen, tot dusver amper prijscorrecties heeft gekend.

Bij een financiële of economische schok, zoals een opsprong van de rente of werkloosheid, kan de situatie op de Belgische vastgoedmarkt omslaan. Voorzichtigheid inzake kredietverlening en het temperen van het beleggersenthousiasme moeten daarom voorkomen dat de markt effectief oververhit geraakt.
 

Recente prijsontwikkeling Belgisch vastgoed (jaar-op-jaarwijziging, in %)

Bron: Bloomberg

Disclaimer:

Dit document is opgesteld door de KBC Economics - Markets desk en is niet opgesteld door de afdeling Research.  De desk bestaat uit Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analisten bij KBC Bank N.V., die gereguleerd wordt door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Deze marktadviezen zijn het resultaat van een kwalitatieve analyse, waarin ruimte is voor ervaringen uit het verleden en persoonlijke beoordelingen. De standpunten zijn gebaseerd op de huidige marktomstandigheden en kunnen elk moment veranderen. De meest prominente input komt van publiek beschikbare gegevens, financieel nieuws, economisch en monetair beleid en courante technische analyses. De KBC Economics - Markets desk heeft redelijke inspanningen geleverd om deze informatie te verkrijgen uit bronnen die zij betrouwbaar acht, maar de inhoud van dit document is opgesteld zonder dat er een inhoudelijke analyse is gemaakt van deze bronnen. Er is niet beoordeeld of deze inzichten al dan niet geschikt zijn voor een bepaalde belegger. De meningen zijn onze huidige meningen op de datum die op dit materiaal staat en kunnen tegengesteld zijn aan eerdere aanbevelingen als gevolg van veranderde marktomstandigheden. De auteurs staan niet in voor de nauwkeurigheid, volledigheid of waarde (commerciële of andere) van dit document. Evenmin zijn de auteurs aansprakelijk jegens degenen die dit overzicht ontvangen voor de inhoud ervan of voor enig verlies of schade (hetzij uit onrechtmatige daad (inclusief nalatigheid), contractbreuk, schending van wettelijke of andere verplichtingen ) als gevolg van enig handelen of nalaten op basis van deze inhoud, evenmin voor enige vordering  tegen de auteurs met betrekking tot de inhoud van of de informatie in dit document. Eventuele meningen die hierin worden geuit, weerspiegelen het oordeel ten tijde van het opstellen van het overzicht en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Gezien de aard van dit advies (gekoppeld aan valuta en rente) is het advies over het algemeen niet specifiek van aard.   Als zodanig is er geen verwijzing naar enig corporate finance contract en als zodanig is er geen 12 maanden overzicht op basis van de verschillende adviezen. Dit document is slechts geldig gedurende een zeer beperkte periode, als gevolg van de snel veranderende marktomstandigheden.

Gerelateerde publicaties

Eerste Labour-begroting: op en over het randje

Eerste Labour-begroting: op en over het randje

Europese groei zet ECB te kijk

Europese groei zet ECB te kijk

Centraal-Europese munten in het defensief

Centraal-Europese munten in het defensief

Op scherp richting de cijferlawine

Op scherp richting de cijferlawine