Macroprudentieel beleid moet Tsjechische woningmarkt uit hogere sferen halen
Op 7 oktober publiceerde Eurostat de statistieken voor de woningprijzen van het tweede kwartaal van dit jaar. In deze Economic Brief werpen we een blik op de Tsjechische woningmarkt die de jongste tijd bovenaan lijstjes van meest overgewaardeerde woningmarkten van Europa prijkt. Om verdere oververhitting van de woningmarkt tegen te gaan, zijn sinds april van dit jaar in Tsjechië terug scherpe macroprudentiële maatregelen van kracht, nadat deze eerder tijdens de coronapandemie werden teruggeschroefd om de woningmarkt te ondersteunen. Zijn de gevolgen van deze maatregelen al merkbaar in de cijfers? Hoe staat het met de overwaardering en wat zijn de gevolgen van de huidige woelige economische tijden op de woningmarkt? Wordt de Tsjechische woningmarkt stilaan weer met de voeten op de grond gezet?
Strikter macroprudentieel beleid
In november 2021 kondigde de Tsjechische centrale bank aan de macroprudentiële maatregelen voor residentieel vastgoed weer aan te scherpen, nadat deze tijdens de coronapandemia werden opgeschort. Limieten op de debt-to-income ratio (totale schuld tegenover netto jaarinkomen) en de debt-service-to-income ratio (maandelijkse schuldaflossing tegenover netto maandsalaris) werden opnieuw geactiveerd. De ratio’s bedragen momenteel respectievelijk 8,8 en 45%. Voor mensen jonger dan 36 jaar zijn minder strikte limieten van toepassing (9,5 en 50%). Ook de ”loan-to-value ratio” (leensom tegenover waarde onderpand) werd teruggebracht tot 80% en voor mensen jonger dan 36 jaar tot 90%. De centrale bank beschouwt deze limiet van 80% als optimaal om de excessieve leninggroei af te remmen, zonder het woningaanbod te doen kelderen. Immers, wanneer deze limiet te strak (laag) is, zullen minder mensen in de mogelijkheid zijn een lening af te sluiten om een huis te bouwen, wat het aanbod afremt en een opwaartse druk op de prijzen zou betekenen1. Figuur 1 toont aan dat de excessieve leninggroei alvast is ingetoomd. Van de woonleningen die in 2021 werden afgesloten, zou zo‘n 25% niet voldoen aan de huidige debt-service-to-income ratio-limieten.
Een ongunstig economisch klimaat
De fundamentele economische factoren van de reële woningprijzen evolueren recent niet op dergelijke wijze dat ze deze prijzen verder zouden kunnen ondersteunen. Het KBC economisch scenario voorziet een afkoeling van de Tsjechische economie in de tweede helft van dit jaar. Reële lonen waren, bij gebrek aan automatische loonindexering, in het tweede kwartaal van dit jaar al 10% lager dan een jaar eerder. Bovendien zijn de marktrentes duidelijk gestegen. De zogenoemde betaalbaarheid van woningen is dus verslechterd, wat op termijn de woningprijzen negatief kan beïnvloeden. De intenties van gezinnen om een woning te kopen of bouwen daalden alvast verder in het derde kwartaal van dit jaar (zie figuur 2). Bovendien verhullen de cijfers grote verschillen onder de huishoudens. Voor mensen tewerkgesteld in sommige sectoren is de reële loondaling veel sterker. Tel daarbij dat maandelijkse aflossingen van hypothecaire leningen als gevolg van het recente monetaire beleid de komende jaren kunnen oplopen en dat de energiefacturen sterk gestegen zijn, vooral voor minder goed geïsoleerde woningen. Dan is het bijna een zekerheid dat de afbetalingslast sterk kan toenemen en in sommige gevallen huishoudens niet langer in staat zullen zijn hun woonlening verder af te lossen.
Hoe staat het met de overwaardering?
De sterke stijging in de overwaardering, die begon in 2020, zet zich niet meer door in 2022. De reële woningprijzen stijgen dus niet sneller dan wat men kan verwachten op basis van de economische fundamenten. De zeepbel wordt m.a.w. niet nog groter. We ramen dat de Tsjechische woningmarkt momenteel zo’n 25% à 30% is overgewaardeerd (zie figuur 3). Ons scenario, dat uiteraard mee afhankelijk is van de het verdere verloop van de oorlog in Oekraïne, voorziet een geleidelijke afbouw van deze overwaardering, gespreid over de komende jaren. De gemiddelde jaarstijging van de woningprijzen voor 2023 ramen we op slechts 0,5%, terwijl we voor 2022 nog een verwachte jaarstijging van 17% in ons scenario noteren. Gegeven de sterke nominale stijgingspercentages van de afgelopen kwartalen, houdt dat enkele kwartalen van nul- tot licht negatieve groei in. Echter, in reële termen voorzien we, gegeven de hoge algemene inflatie, een correctie in de komende kwartalen. Een instorting van de woningmarkt is in ons basisscenario niet aan de orde: de arbeidsmarkt is nog altijd erg krap en door onder andere een strikte bouwregelgeving is er absoluut geen sprake van een overaanbod aan woningen. De verminderde appetijt en/of mogelijkheid om woonleningen aan te gaan, vertaalt zich bijgevolg momenteel in een toenemende krapte op de huurmarkt.
1Plašil, Miroslav, and Zlatuše Komárková. "Thematic Article on Financial Stability———1/2022."