De oorlog in Oekraïne en de Tsjechische woningmarkt
Afgelopen vrijdag maakte Eurostat de woningprijzen in de EU-landen bekend voor het vierde kwartaal van 2021. Tsjechië bleek, net als in de twee voorgaande kwartalen, opnieuw de lidstaat met de sterkste jaar-op-jaarprijsstijging. De prijshausse op de Tsjechische woningmarkt van de eerste drie kwartalen zette zich dus door in het laatste kwartaal. Tegenover een jaar eerder stegen de prijzen met ruim 25% (zie figuur 1), tegenover het vorige kwartaal met bijna 6%. In een recent onderzoeksrapport van KBC Economics werd de overwaardering van de Tsjechische woningmarkt al eens aangekaart. Die houdt het risico in van een (forse) prijscorrectie. Op basis van de meest recente data maken we een update van deze waarderingscijfers en werpen we een blik op de toekomst. Voorspellen of en wanneer een prijscorrectie zich kan inzetten, is uiterst moeilijk. We focussen voornamelijk op de vraag in welke mate de instroom van Oekraïense vluchtelingen in Tsjechië de waarschijnlijkheid van zo’n correctie zou verlagen, of met hoeveel die instroom de woningprijzen kan verhogen.
Het door ons gehanteerde waarderingsmodel, dat onder meer de bevolkingsgroei, het renteklimaat en de economische groei in acht neemt, schat dat de Tsjechische woningmarkt in het vierde kwartaal van 2021 zo’n 26% was overgewaardeerd (zie figuur 2). Ter vergelijking voegen we ook de waardering in buurland Slowakije, waar de overwaardering in 2021 amper wijzigde, aan de figuur toe.
Impact oorlog Oekraïne
De cijfers van het vierde kwartaal omvatten uiteraard nog niet de effecten van de oorlog in Oekraïne en de bijhorende vluchtelingenstroom. In maart vonden naar schatting zo’n 300.000, al dan niet geregistreerde, vluchtelingen hun weg naar Tsjechië. De verwachting is dat dit cijfer snel kan oplopen tot 500.000. Dat is 4,7% van het Tsjechische bevolkingscijfer uit 2021. Bij dergelijke cijfers dringt de vraag zich op of een toekomstige correctie van de woningprijzen nog wel waarschijnlijk is, of nog of de verwachte stijging van de bevolking, bij ongewijzigde woningprijzen, een deel van de overwaardering kan verantwoorden.
De druk op de woningmarkt vindt momenteel vooral plaats in de grote steden. Vele vluchtelingen kwamen naar Tsjechië omdat zij al familie hadden in het land die vaak woont in de grote industrie- en studentensteden. De druk op de huurmarkt ligt momenteel daar. Hoe deze druk zich zal vertalen naar de woningprijzen zelf, zal onder meer afhangen van de duur van de oorlog en hoeveel vluchtelingen besluiten te blijven eenmaal de oorlog voorbij is. Voorlopig wordt geraamd dat een kwart van de vluchtelingen zich definitief in Tsjechië zou vestigen. Druk op de woningprijzen in de steden vertaalt zich op langere termijn ook in hogere prijzen buiten de steden, aangezien huishoudens, al dan niet noodgedwongen, op zoek gaan naar alternatieven.
Wanneer we in ons waarderingsmodel rekening houden met het aantal vluchtelingen dat wordt verwacht zich permanent te vestigen in Tsjechië, dan stijgt de evenwichtsprijs met zo’n 3 tot 4% , of anders gezegd, een vermindering van de overwaardering bij gelijkblijvende prijzen.
De effecten van de oorlog op de woningmarkt zijn uiterst divers en onvoorspelbaar. Enerzijds kan een vraagstijging, door de toegenomen bevolking, een opwaartse druk betekenen voor de woningprijzen. Dit effect wordt versterkt bij een goede integratie van de vluchtelingen, wanneer zij een antwoord kunnen bieden op de enorme krapte op de Tsjechische arbeidsmarkt, de economie zo kunnen stimuleren en aldus het beschikbaar inkomen per capita dat aan een woning kan worden besteed, verhogen. Anderzijds heeft de oorlog, bijvoorbeeld door de stijgende energieprijzen, een negatief effect op de Tsjechische economie, wat samen met de stijgende rentes de betaalbaarheid van woningen dan weer verlaagt. Ten slotte verergert de oorlog de al bestaande aanvoerproblemen van bouwmaterialen, bijvoorbeeld merkbaar in de staalmarkt, wat opwaartse prijsdruk in de bouw met zich brengt.
Samenvattend kunnen we stellen dat het huidige prijsniveau op de Tsjechische woningmarkt en de bijhorende overwaardering, in het licht van de toestroom van vluchtelingen en aanhoudende aanvoerproblemen iets minder problematisch lijkt. Dat is evenwel enkel zo bij gelijkblijvende prijzen. Wanneer de genoemde problemen zich vertalen in verdere prijsstijgingen, dan blijft de forse overwaardering immers overeind. In elk geval blijft een afgezwakte prijsdynamiek op de middellange termijn noodzakelijk om terug tot meer correcte waarderingscijfers te komen.