Airbnb duwt woning- en huurprijzen (niet langer?) omhoog

Economische Opinie

De opkomst van home-sharing platformen zoals Airbnb heeft bezorgdheid doen ontstaan over de impact ervan op de stedelijke woningmarkten. De nieuwe trend zou negatieve gevolgen hebben voor het woningaanbod. Door de stijgende kortetermijnverhuur blijven immers minder woningen beschikbaar voor vaste bewoning. Studies tonen aan dat dit de woning- en huurprijzen voor de lokale bevolking opdrijft, daar het woningaanbod op korte termijn inelastisch is. Nu de pandemie de home-sharing sector zwaar treft, schakelen heel wat eigenaars over op langetermijnverhuur. Dit kan ertoe bijdragen dat de sterke prijstrend in stedelijke gebieden van de jongste jaren wordt omgebogen. Op de middellange termijn zal de sector zich aanpassen aan de nieuwe omstandigheden, wat allicht zal leiden tot meer segmentatie tussen de kortetermijn- en langetermijnverhuurmarkten.  

Nog niet zolang geleden verbleven reizigers meestal in professionele hotels. Home-sharing platformen zoals Airbnb, HomeAway en Couchsurfing veranderden deze gewoonte. Ze maakten het particuliere woningeigenaars gemakkelijk om hun vrije kamers, huis of appartement online beschikbaar te stellen  voor kortetermijnverhuur en zo een graantje mee te pikken in de verblijfssector. De snelle opmars van home-sharing kadert binnen de nieuwe trend van de deeleconomie. Hoewel de sector zich snel ontwikkelt en nieuwe concurrenten op de markt komen, is Airbnb op dit ogenblik nog altijd de bekendste en meest succesvolle aanbieder. In 2019 boekten Airbnb-gebruikers 187 miljoen overnachtingen, een forse toename tegenover 25 miljoen overnachtingen in 2015. Dat jaar bood het platform zo’n 7 miljoen verblijfplaatsen aan in meer dan 85.000 steden wereldwijd. De VS kennen de meeste Airbnb-verblijfplaatsen, gevolgd door Frankrijk en Italië. De populairste steden zijn Tokio, Parijs, Osaka, New York City en Londen. Het marktaandeel van Airbnb steeg sinds de oprichting in 2008 fors. In 2019 was het bedrijf goed voor zo’n 20% van de wereldwijde verblijfssector. Airbnb heeft aldus wereldwijd een groter verblijfsaanbod dan de top-5 hotelketens samen.

Zoals elke nieuwe trend heeft ook home-sharing niet enkel positieve maar ook negatieve kanten. Een bezorgdheid die vaak wordt geuit betreft de beperkte regulering van de sector, wat leidt tot een ongelijk speelveld met het hotelwezen, een gebrek aan consumentenbescherming of een verlies aan belastinginkomsten. Een ander punt van kritiek is dat de stijgende kortetermijnverhuur via home-sharing platformen woningen van de langetermijnhuurmarkt haalt en zo zorgt voor een geringer woningaanbod voor de lokale bevolking. Daar het woningaanbod doorgaans inelastisch is op korte termijn, kan dat de woning- en huurprijzen onbetaalbaar maken.

Of home-sharing effectief zorgt voor hogere woonlasten voor de lokale bevolking is niet eenvoudig uit te maken. Er zijn immers ook redenen waarom dat niet zo zou zijn. Als de markt voor kortetermijnverhuur zeer klein is in vergelijking met die voor langetermijnverhuur, kunnen zelfs grote stijgingen in de kortetermijnverhuur toch geen meetbaar effect hebben op de langetermijnhuurmarkt. Bovendien is er een zekere segmentatie tussen beide markten: bij een kort verblijf volstaan meestal bed en badkamer, terwijl langetermijnhuurders extra kamers zoals een keuken en woonkamer nodig hebben. Hierdoor blijven de markten voor korte- en langetermijnverhuur vaak gescheiden, met prijzen die op de eerste markt meestal hoger liggen dan op de tweede. Ten slotte bestaat home-sharing vaak simpelweg uit het aanbieden van vrije kamers, het samen verblijven met gasten of het beschikbaar stellen van de hele woning tijdens tijdelijke afwezigheid. In deze gevallen is de betreffende woning sowieso niet beschikbaar voor de langetermijnverhuurmarkt.

Het is niet eenvoudig om het effect van home-sharing platformen op de woning- en huurprijzen empirisch te meten, aangezien de woningmarkt door vele andere factoren wordt beïnvloed, zoals de ontwikkeling van de gezinsinkomens, de rentevoeten, het aantal huishoudens... Er zijn evenwel studies, de meeste gericht op de Amerikaanse markt, die het effect van die andere factoren afzonderen en dan wel degelijk een significant effect van home-sharing platformen op de woningmarkt meten. Zo vinden Barron e.a. (2020) in een zeer recente analyse dat een toename van de Airbnb-verblijfplaatsen met 1% zorgt voor een stijging van de woning- en huurprijzen met respectievelijk 0,026% en 0,018%1. Deze effecten lijken misschien klein, maar zijn het niet in het licht van de zeer forse jaarlijkse groei van Airbnb. De onderzoekers berekenden dat home-sharing via Airbnb aldus heeft bijgedragen tot ongeveer een zevende respectievelijk een vijfde van de gemiddelde jaarlijkse stijging van de Amerikaanse woning- en huurprijzen. 

Voor Europa is minder onderzoek beschikbaar maar een snelle, voorzichtige oefening wijst erop dat ook hier een impact van home-sharing op de woningprijzen waarschijnlijk is. In figuur 1 plaatsen we de toename van de Airbnb-verblijfplaatsen per 1000 inwoners tussen 2016 en 2019 in 18 grote Europese steden tegenover de prijsstijging van nieuwe woningen in die steden in dezelfde periode. De keuze van de steden is bepaald door de databeschikbaarheid voor beide variabelen. Hoewel een positief verband zichtbaar is, moeten we toch voorzichtig zijn met het interpreteren ervan als een causaal effect. In grote steden worden de vastgoedprijzen immers sterk bepaald door hun algemene aantrekkelijkheid om er te wonen, om ze bezoeken als toerist en om er zaken te doen. Een grote aanwezigheid van home-sharing verblijfplaatsen is hier slechts één onderdeel van, naast vele andere (bijv. aanwezigheid van expats, tweedeverblijven...).

De bezorgdheid over het effect van home-sharing op de betaalbaarheid van woningen voor de lokale bevolking heeft  tal van (vooral populaire) steden ertoe aangezet om de regels voor de platformen te verstrengen. Sommige steden eisen bijvoorbeeld van eigenaars dat zij de woning gedurende een minimumperiode per jaar zelf betrekken. Andere beperkingen zijn het opleggen van een minimale huurperiode of het verplicht aanvragen van een vergunning, wat helpt zicht te krijgen op  de spelers in de home-sharing markt en de groeisnelheid van de sector. 

Uitdagingen post-covid-19 

Hoewel regelgeving wenselijk kan zijn voor bepaalde steden, mag niet worden vergeten dat de netto-baten van de home-sharing sector vaak (sterk) positief zijn. Voordelen zijn onder meer de inkomenscreatie voor woningeigenaars en lokale handelszaken, het efficiënter gebruik van onderbenutte woningen, lagere prijzen en meer keuzemogelijkheid voor toeristen... Daarom moet elke nieuwe regelgeving goed doordacht zijn. Dat is des te meer zo omdat de home-sharing sector nu zwaar te lijden heeft onder de covid-19-crisis. Zo daalde het aantal Airbnb-boekingen tijdens het voorjaar wereldwijd met 85%. Omdat de markt voor kortetermijnvakanties ineenstortte, zijn veel eigenaars in grote steden overgestapt op langetermijnverhuur. Op korte termijn kan dit bijdragen aan een ommekeer van de sterke prijstrend in stedelijke gebieden tijdens de jongste jaren. 

Een belangrijke vraag voor de home-sharing sector op de middellange termijn is of reizen en op vakantie gaan ooit terug hetzelfde zullen worden als vóór het uitbreken van de pandemie. Het valt te verwachten dat de sector de covid-19-crisis wel zal overleven en dat verhuurders zich zullen aanpassen aan de nieuwe omstandigheden, bijv. door tegemoet te komen aan specifieke wensen van gasten (zoals strengere schoonmaakprotocollen, kleinere verblijfseenheden, een verschuiving naar rustigere landelijke gebieden,...).  Dat zal de segmentatie tussen de markt van de korte verblijven en die van de langetermijnverhuur allicht verder vergroten. Indien zo, dan zal ook de impact van home-sharing op de woonkosten voor de lokale bevolking minder groot worden. 

1Zie Kyle Barron, Edward Kung en Davide Proserpio (oktober 2020), “The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb”.

Disclaimer:

Alle meningen in deze KBC Economische Opinies vertegenwoordigen de persoonlijke mening van de auteur(s). Noch de mate waarin de voorgestelde scenario’s, risico’s en prognoses de marktverwachtingen weerspiegelen, noch de mate waarin zij in de realiteit zullen tot uiting komen, kunnen worden gewaarborgd. De gegevens in deze publicatie zijn algemeen en louter informatief. Ze mogen niet worden beschouwd als beleggingsadvies. Duurzaamheid maakt deel uit van de algemene bedrijfsstrategie van KBC Groep NV (zie https://www.kbc.com/nl/duurzaam-ondernemen.html). We houden rekening met deze strategie bij de keuze van de onderwerpen voor onze publicaties, maar een grondige analyse van de economische en financiële ontwikkelingen vereist het bespreken van een bredere waaier aan onderwerpen. Deze publicatie valt niet onder de noemer ‘onderzoek op beleggingsgebied’ zoals bedoeld in de wet- en regelgeving over de markten voor financiële instrumenten. Elke overdracht, verspreiding of reproductie, ongeacht de vorm of de middelen, van de informatie is verboden zonder de uitdrukkelijke, voorafgaande en schriftelijke toestemming van KBC Groep NV. KBC kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de juistheid of de volledigheid ervan.

Gerelateerde publicaties

Een double-dip recessie in Centraal- en Oost-Europa

Een double-dip recessie in Centraal- en Oost-Europa

Zullen er pakjes onder de kerstboom liggen dit jaar?

Zullen er pakjes onder de kerstboom liggen dit jaar?

Groene concurrentie én kansen voor vergroening nemen toe

Groene concurrentie én kansen voor vergroening nemen toe

Pandemie bemoeilijkt Poolse convergentieverhaal

Pandemie bemoeilijkt Poolse convergentieverhaal
KBC gebruikt cookies om je surfervaring aangenamer te maken. Zo kan KBC ook beter inspelen op je behoeften en voorkeuren. Door verder te surfen ga je akkoord met het gebruik van deze cookies. Meer info? Of wil je geen cookies? Klik hier.