Lagere waardering voor (zorg)vastgoedgroep Cofinimmo

Cofinimmo liet in een persbericht weten dat het uitgaat van nul netto investeringen, waardoor de resultaten in 2023 stabiel moeten blijven ten opzichte van 2022. Dat moet een winst van 6,95 euro per aandeel opleveren en een dividend van 6,20 euro per aandeel mogelijk maken. Wel verwacht het 300 miljoen euro investeringen in voornamelijk Healthcare, maar daartegenover staan 300 miljoen euro desinvesteringen in het kantoorsegment. KBCS schat de desinvesteringen op 245 miljoen euro en de investeringsuitgaven op 236 miljoen euro in 2023, ietsje onder de verwachtingen dus. De waardering van COFB blijft goedkoop aangezien het aandeel 23% onder de intrinsieke waarde noteert en een dividendrendement van 7,5% oplevert. Het koersdoel daalt naar 102 euro, met “Opbouwen”-advies.

• De geschatte bruto huurinkomsten zouden in 2023 niet moeten landen op 348,4 miljoen euro, maar wel op 335,1 miljoen euro.
• De winst per aandeel kan uitkomen op 6,88 euro, terwijl eerder werd gemikt op 6,93 euro. Een deel van de verklaring is te vinden bij de verwachting dat 20% van de aandeelhouders gaan opteren voor een dividend in aandelen, eerder dan in cash.
• Het verwachte dividend over 2023 daalde van 6,23 naar 6,2 euro.
• De geschatte intrinsieke waarde per aandeel daalde van 107,5 naar 99,0 euro, omwille van een verwachtte waardecorrectie ten belope van 4,5% en het voornoemde aandelendividend.
  

Bij de huidige aandelenkoers en uitgaande van een succesvol desinvesteringsplan, meent onze analist dat een grote aandelenuitgifte niet waarschijnlijk is, al wordt er wel rekening gehouden met een opnameratio van 20% van het aandelendividend. Dat is ook een vorm van kapitaalverhoging. Maar dat maakt wel dat de huidige ramingen per aandeel onder de gemiddelde analistenlat uitkomen. Het aandelendividend en de “net zero investeringsstrategie” verlagen dan weer wel de bruto schuld, want de schuldratio zou kunnen dalen tot ongeveer 46,2% per einde 2023. En die ratio houdt al rekenen moet een stijging van de vereiste rendementen met 40 basispunten. 

Tot nu toe bleek de waarde van de beleggingsportefeuille veerkrachtig. Dat blijkt onder meer uit het feit dat er minder dan 1% waardecorrecties moesten worden geslikt in het vierde kwartaal van 2022. De voorzichtige raming van onze analist is nu dat de rendementen met 40 basispunten kunnen stijgen in 2023, wat de reële waarde van de portefeuille met ongeveer 4,5% neerwaarts moet beïnvloeden. De waardecorrectie zal versnellen de tweede jaarhelft, omdat een daling van de inflatie de stijging van de huurprijzen zal vertragen.

Het renterisico van Cofinimmo is momenteel voor 100% afgedekt, wat afneemt tot 90% in 2024. Daardoor stijgt de gemiddelde schuldkost met 25 basispunten tot 1,45% in 2023, 1,75% in 2024 en 1,84% in 2025. 

Het aandeel blijft goedkoop gewaardeerd, aangezien het aandeel verhandeld wordt aan een prijs die 23% onder de geschatte intrinsieke waarde ligt. Ook bedraagt het bruto dividendrendement 7,5%. Gezien de vertraging van de investeringen en de stabiele vooruitzichten werd er niettemin aan het koersdoel én aan het advies gemorreld. Dat koersdoel daalt immers van 111 naar 102,0 euro, terwijl het eerdere “Kopen”-advies plaats moet ruimen voor een “Opbouwen”-advies.

KBC Securities blijft de strategie waarderen waarbij het gewicht van aantrekkelijke activa in de gezondheidssector in de beleggingsportefeuille opgekrikt wordt. Daardoor neemt het deel van de portefeuille toe dat een hoge, voorspelbare en geïndexeerde kasstroom genereert, meestal door middel van lange huurcontracten. 

Te verwachten is dat het gewicht van kantoren in de afzonderlijke dochteronderneming in kleine delen zullen worden afgestoten. Dit zal cash genereren om te investeren in de pijplijn van gezondheidsactiva. Maar net die desinvestering van de kantorenportefeuille zal niet van een leien dakje verlopen, terwijl het ook niet duidelijk is aan welke prijs zo’n desinvesteringen moet gebeuren. 

Op termijn zal een hoger gewicht van gezondheidsactiva in de totale portefeuille leiden tot een lagere kost van schulden en een verdere verbetering van het sentiment rondom het aandeel. KBC Securities acht het financieel beheer van de onderneming alleszins van hoge kwaliteit. Het management heeft strategisch nieuwe schulden aangetrokken in 2020 en 2022, waardoor de financieringskosten de komende jaren relatief laag blijven, zelfs in een omgeving met hogere rente.