Marché du logement de l’UE toujours solide au troisième trimestre 2025

Les prix des logements européens ont continué à augmenter au troisième trimestre 2025. Le mois dernier, les chiffres d’Eurostat ont fait état d'une hausse de 1,6 % par rapport au trimestre précédent sur l'ensemble de l'UE. Comparé au même trimestre de l’année précédente,  la croissance se monte à 5,5 %. Ces deux pourcentages correspondent exactement aux évolutions observées au deuxième trimestre, signe d'une croissance stable du marché.

Au troisième trimestre 2025, cinq pays (Chypre, Estonie, Slovénie, Finlande et Luxembourg) ont vu les prix de leurs logements se replier par rapport au trois mois précédents. Ils n'étaient que deux au deuxième trimestre. Dans cinq pays de l’UE, la hausse trimestrielle a dépassé les 3 % au troisième trimestre 2025 (Lettonie, Slovaquie, Portugal, Bulgarie et Hongrie), contre neuf au deuxième trimestre. Avec une augmentation de 2,4 %, la Belgique fait partie des dix pays où les prix ont progressé de 2 à 3 %.

La dynamique annuelle, moins volatile que les variations trimestrielles, s’est considérablement accélérée depuis fin 2023 et s’est établie à 5,5 % (légèrement au-dessus) au cours des trois premiers trimestres de 2025. À l'échelle de l’UE, les prix des logements ont terminé le troisième trimeste 2025 8,4 % au-dessus du pic qu'ils avaient enregisté au troisième trimestre 2022, moment à partir duquel le marché avait commencé à s'essouffler. En Belgique, la différence s’éleve à 8,5 %, soit une évolution comparable à celle observée sur l'ensemble de l'UE. Par rapport à l’UE, la Belgique a connu, d’une part, un ralentissement plus modéré du marché et, d’autre part, un rebond moins prononcé des prix au cours des derniers trimestres. Derrière l'évolution générale des prix au cours de la période citée se cache une divergence entre les logements existants et les logements neufs. Entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2025, les prix des biens existants ont grimpé de 8 % et ceux des nouveaux de 11,3 % (voir le graphique). Dans l’UE, ces chiffres se sont élevés à respectivement 6,3 % et 17,1 %. Au troisième trimestre 2025, les prix des logements existants et neufs en Belgique ont progressé de respectivement 2,1 % et 3,3 % par rapport au trimestre précédent (1,6 % pour les deux dans l’UE).

Les chiffres du troisième trimestre 2025 ne changent pas fondamentalement notre vision du marché immobilier belge. Pour les logements à la fois existants et neufs, nous tablons désormais sur une augmentation annuelle moyenne des prix de 3,3 % en 2025 et de 3,4 % en 2026. Dans notre prévision précédente, avant la publication des chiffres du troisième trimestre, nous misions sur 2,6 % pour 2025 et  3,1 % pour 2026. Nos prévisions actuelles impliquent une légère hausse des prix réels (c-à-d corrigés de l’inflation HICP globale) de 0,3 % en 2025, après un recul de 1,1 % en 2024. En 2026, les prix réels devraient croître de 1,5 %. Cette hausse un peu plus forte des prix ne devrait toutefois pas déboucher sur une nouvelle surévaluation (significative) de l’immobilier belge. Les risques d’une forte surévaluation sont en revanche bel et bien présents dans d’autres pays, étant donné les importantes augmentations sur une période prolongée. Si l’on compare la situation au troisième trimestre 2025 à celle de 2015, les prix des logements ont plus que triplé en Hongrie (+275 %) et plus que doublé dans onze pays, les plus fortes progressions étant observées au Portugal (+169 %), en Lituanie (+162 %) et en Bulgarie (+156 %).