Les nouvelles constructions ne sont pas appréciées à leur juste valeur
Le patrimoine immobilier belge fait partie des plus vieux d’Europe. Et pourtant, les autorités continuent de favoriser les rénovations plutôt que les nouvelles constructions, au moyen notamment de primes et d’un taux de TVA plus bas. Comment se fait-il qu’elles n’aient pas encore compris que dans de nombreux cas (et certainement au niveau de l’énergie), les nouvelles constructions représentent une meilleure alternative que la rénovation ? Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la hausse du prix des logements neufs au cours des dix dernières années n’a pas été supérieure à celle des habitations existantes. Un plus grand nombre de constructions neuves est une bonne chose. Il est important de concentrer suffisamment d’efforts sur des projets de démolition/reconstruction, de sorte qu’on perde le moins d’espace possible et qu’on évite un éventuel surplus de logements.
C’est bien connu : le Belge est né avec une brique dans le ventre. En témoigne le taux de propriété élevé qu’affiche notre pays : selon Eurostat, pas moins de 71,3% des Belges étaient propriétaires de leur logement en 2016, contre une moyenne de 66,4% pour la zone euro dans son ensemble. L'appétit féroce en matière d'immobilier se traduit aussi par le nombre élevé de transactions. Selon la Fédération du notariat, 2017 fut l'année la plus intense sur le marché immobilier belge. On constate que l’activité sur le marché secondaire (achat d’habitations existantes) est plus dynamique que celle sur le marché des nouvelles constructions. Cela fait longtemps déjà que les ménages préfèrent l'achat d'un bien existant à une construction neuve. Depuis le milieu des années 90, la hausse du nombre de transactions de vente sur le marché secondaire du logement en Belgique atteint en moyenne 1,8% par an, contre seulement 1,3% par an pour le nombre d’autorisations en vue d’une nouvelle construction. À l'exception des années de crise, la construction neuve d'appartements a relativement tenu la forme, tandis que la construction de maisons d'habitation a observé un recul tendanciel (voir figure 1).
Figure 1 - Constructions neuves et rénovations en Belgique (permis de bâtir, en chiffres)
Un patrimoine décrépit
Avec une moyenne d’âge de 52 ans, les logements belges figurent parmi les plus vieux d’Europe. Selon le SPF Économie, pas moins de 38% d’entre eux datent d’avant la Seconde Guerre mondiale, tandis qu’un quart remontent même à avant la Première Guerre mondiale. La production actuelle de nouvelles habitations représente annuellement moins de 1% du nombre total d’habitations. Résultat : plus d’un million de logements en Belgique sont aujourd’hui dans un état déplorable, notamment en raison de problèmes d’humidité et d’isolation. Le principal problème des logements existants est qu'ils ne sont pas adaptés aux normes énergétiques actuelles. Ainsi, la consommation d'énergie résidentielle moyenne en Belgique est supérieure de 40% par rapport aux Pays-Bas, et environ aussi élevée qu'en Finlande, où il fait nettement plus froid. Les primes à la rénovation relativement chères (en matière d'isolation des toits et de double vitrage, notamment) ont certes permis d'améliorer la situation mais elles ne concernent que quelque 10% des logements existants.
Le succès relativement faible des nouvelles constructions par rapport à l’achat de logements existants serait lié à leur caractère "impayable". En cause : les exigences et réglementations toujours plus strictes auxquelles doivent satisfaire les nouveaux logements en termes de performances énergétiques. Et à cela s’ajoute une TVA plus élevée (21%, contre 6% pour une rénovation). Pour une grande partie des Belges désireux de posséder leur habitation propre, cela signifie qu'ils procèdent à l'achat (et, le cas échéant, à la rénovation) d'un logement existant au lieu d'en faire construire un neuf.
Coefficient Q de Tobin
Au moment de choisir entre l’achat d’une habitation existante et la construction d’une nouvelle, les futurs propriétaires s’intéressent surtout au prix. Dans le jargon, on appelle "coefficient Q de Tobin" le ratio entre le prix d’un logement existant et d’un logement neuf. Plus ce ratio est élevé, plus il est avantageux de faire construire, et inversement. L'illustration 2 montre l'évolution du ratio pour le marché belge, ainsi que celle du numérateur (prix des logements existants) et du dénominateur (prix d'une construction neuve). Le SPF Économie publie des statistiques pour les habitations neuves depuis 2005. Pour les années antérieures, nous réalisions nous-mêmes un indice approximatif en prenant la moyenne de l'indice ABEX et du prix d'un terrain à bâtir. L'indice ABEX suit l'évolution des frais de construction d'un logement neuf.
À long terme, la hausse des prix sur le marché secondaire évolue au même rythme que la hausse des prix des terrains à bâtir et des frais de construction. À court terme, cependant, ces évolutions peuvent diverger en raison du fait que l’offre met du temps à réagir. Le coefficient Q de Tobin, légèrement en hausse (voir illustration 2), indique que les prix des habitations existantes ont augmenté un peu plus rapidement que ceux des nouvelles habitations au cours de la dernière décennie. Ce qui met à mal l'illusion que les constructions neuves sont devenues beaucoup plus chères par rapport aux habitations existantes. En termes absolus, une nouvelle construction reste généralement plus onéreuse, mais cet écart est compensé par les économies d’énergie plus élevées qu’elle permet de faire par la suite. L’évolution du prix des nouvelles constructions reste principalement dictée, depuis le milieu des années 90, par la hausse folle du prix des terrains à bâtir. L'indice ABEX des frais de construction est clairement resté en retrait. Il a même augmenté moins que l'indice général des prix à la consommation durant la décennie précédente.
Le coefficient Q de Tobin légèrement plus élevé a permis aux investissements pour de nouvelles constructions en Belgique de reprendre du poil de la bête ces dernières années. Ces nouvelles constructions ont surtout concerné des appartements, et nettement moins des maisons (figure 1). Cette reprise est une bonne chose dans la mesure où elle contribue à un patrimoine immobilier moins gourmand en énergie, mais trop peu de gens ont compris que dans de nombreux cas, les nouvelles constructions représentent une meilleure alternative. Les logements anciens et mal isolés sont encore trop souvent rénovés "à moitié", alors qu’ils devraient simplement être démolis et remplacés par de nouveaux bâtiments. Il n'y a donc aucune raison pour que dans leur politique, les pouvoirs publics privilégient la rénovation à l'immobilier neuf, comme ils le font actuellement.
Il est également important de concentrer suffisamment d’efforts sur des projets de démolition/reconstruction, de sorte qu’on perde le moins d’espace possible. Cela évite également une offre trop importante de logements. En raison de l’augmentation plus lente du nombre de ménages et de la reprise des nouvelles constructions, le rapport habitations/ménages est à nouveau en hausse depuis 2012. Si le rythme de ces dernières années se maintient, nous nous orientons résolument vers un surplus d’habitations. Et ça, ce n’est pas une bonne chose ...
