Overwaardering EU-woningmarkten neemt af
Ondanks een moeilijke periode gekenmerkt door de pandemie en energiecrisis presteerden de Europese woningmarkten de voorbije drie jaren nog erg goed. In 2020-2022 bedroeg de prijsstijging van woningen in de EU27 gemiddeld 7,2% per jaar, tegenover 4,8% per jaar in de drie jaren ervoor. In 2022 waren er nog 14 landen met een prijsstijging van meer dan 10%. Als we naar de kwartaalcijfers kijken, dan was vorig jaar niettemin een forse afzwakking van de prijsdynamiek merkbaar. In Q1 2022 piekte de jaarstijging van de prijzen in de EU27 op 10,4%. In Q4 2022 was dat nog maar 3,5%. Tegenover het voorgaande kwartaal was er in Q4 zelfs een prijsdaling met 1,5%. Die daling deed zich voor in 15 van 27 lidstaten.
ECB-waarderingsmaatstaven
De afkoeling heeft te maken met de intussen sterk gestegen rente en de energiecrisis, die een rem zetten op de koopkracht van de gezinnen. Hoe is het intussen gesteld met de overwaardering in de Europese woningmarkten? Door de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren was die in veel landen stevig opgelopen. Nadat Eurostat eerder al de Q4 2022-woningprijscijfers publiceerde, maakte de ECB onlangs ook haar waarderingsmaatstaven voor de EU-woningmarkten in dat kwartaal bekend. Daaruit blijkt dat de overwaardering, dankzij de afkoeling van de prijsdynamiek en de forse rentestijging, in de loop van 2022 is afgenomen. Volgens het gemiddelde van de vier maatstaven die de ECB becijfert, bedroeg de overwaardering in de hele EU in Q4 2022 nog 10,7% (ongewogen gemiddelde van de 27 landen), komende van een piek van 14,2% in Q1.
De afname van het gemiddelde van de vier waarderingsmaatstaven tussen Q1 en Q4 2022 deed zich voor in 20 van de 27 EU-landen. In zes landen (Luxemburg, Slowakije, Zweden, Tsjechië, Oostenrijk en Portugal) bleef het Q4-cijfer boven 20%. In drie daarvan (Luxemburg, Slowakije en Portugal) steeg het cijfer nog tussen Q1 en Q4. In België bedroeg het gemiddelde van de maatstaven eind 2022 13,8%, komende van een piek van 21,8% in Q2 2020. Veelal wordt de waardering gebaseerd op een econometrisch model (één van de vier ECB-maatstaven) gezien als de meest betrouwbare. De modelbenadering raamt aan de hand van fundamentele determinanten een evenwichtsprijs. Wanneer de effectief opgetekende prijs hiervan afwijkt, dan wijst het ECB-model op een onder- of overwaardering. Vooral in Slowakije (+58%) en Luxemburg (+37%) was er volgens de aldus berekende modelwaardering nog een forse overwaardering in Q4.
Voorzichtigheid geboden
Een kritiek die soms op het ECB-model wordt geuit, is dat het vrij rudimentair is (bijv. gebruik bbp per capita i.p.v. het gezinsinkomen als verklarende variabele). Voor België wijst het ECB-model verrassend op een onderwaardering van 9%. Volgens het model van KBC Economics, dat ruimer is en onder meer ook wijzigingen inzake vastgoedbelasting in rekening brengt, was de Belgische woningmarkt in Q4 2022 met zo’n 14% overgewaardeerd. Voor Slowakije, één van de KBC-markten in Centraal-Europa, zou de overwaardering volgens het model van KBC Economics dan weer veel lager liggen (nl. op 14%) dan wat het ECB-model aangeeft. Gezien de soms grote verschillen tussen de diverse bronnen en benaderingen, moet met de interpretatie van de waarderingsbecijferingen voorzichtig worden omgesprongen.
Johan Van Gompel, senior economist KBC Groep
Over- of onderwaardering Europese woningmarkten (in %, waarderingsmethodes ECB, Q4 2022) (*)
