Europese woningmarkt stoomt verder door in tweede kwartaal 2025
Lees de volledige publicatie hieronder of klik hier om de PDF te openen.
Volgens nieuwe Eurostat-cijfers gingen de prijzen op de Europese woningmarkt in het tweede kwartaal van 2025 op hetzelfde sterke elan verder. De jaarstijgingsdynamiek van de woningprijzen in de hele EU zwakte wel wat af, maar bleef met 5,4% vrij stevig. Ten opzichte van een kwartaal eerder bedroeg de prijsstijging 1,6%, wat een lichte versnelling is in vergelijking met de kwartaalstijging in de twee voorgaande kwartalen. Opnieuw waren er behoorlijke verschillen tussen de lidstaten. In vergelijking met het eerste kwartaal waren er in het tweede meer landen met een kwartaalstijging van meer dan 3%. Vooral in Portugal, Kroatië, Spanje en Bulgarije blijven de prijzen onverstoord fors toenemen. Slechts in twee EU-landen (Frankrijk en België) daalden de prijzen, zij het erg beperkt. De prijscorrectie in België betrof alleen nieuwbouw, terwijl de prijzen van bestaande woningen (beperkt) verder bleven stijgen.
Eurostat publiceerde onlangs woningprijscijfers voor het tweede kwartaal van 2025. Het betreft de geharmoniseerde prijsindex voor de EU-lidstaten, die zowel bestaande als nieuwe woningen in rekening brengt en corrigeert voor prijsveranderingen die het gevolg zijn van veranderingen in de kenmerken van het verkochte vastgoed. In de EU als geheel stegen de woningprijzen in Q2 2025 met 1,6% tegenover het voorgaande kwartaal, vergeleken met 1,4% in Q1 2025 en 0,7% in Q4 2024. Tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder lagen de woningprijzen in de EU in Q2 2025 5,4% hoger. Die jaarstijgingsdynamiek, die minder volatiel is dan de kwartaalwijzigingen, is sinds het eerste kwartaal van 2024 behoorlijk versneld. Hoewel het jaarstijgingscijfer in Q2 (5,4%) ietsje lager was dan dat in Q1 (5,7%), blijft het wijzen op een aanhoudend sterke prijsdynamiek (zie figuur 1).
Landenverschillen
In het tweede kwartaal van 2025 waren er slechts twee landen, België en Frankrijk, waar de prijzen daalden tegenover het vorige kwartaal, zij het erg beperkt (zie figuur 2). Ter info: op de piek van de afkoeling van de Europese woningmarkt in Q4 2022 waren dat er zestien. In België volgde de lichte correctie (-0,1%) op drie eerdere kwartalen van behoorlijke prijsstijging en baart die, gezien ook de volatiliteit van kwartaalwijzigingen, geen zorgen (zie verder). In vergelijking met veel andere landen is de periode van marktafkoeling in België overigens vrij ordentelijk verlopen. In Frankrijk daarentegen was de woningprijscorrectie in Q2 2025 (-0,2%) de zoveelste in een lange reeks, weliswaar een paar keer onderbroken door een positief cijfer. Het niveau van de woningprijzen lag er in Q2 2025 nog 6% onder de eerdere piek van Q3 2022.
In negen EU-landen bedroeg de kwartaalstijging van de woningprijzen in Q2 2025 meer dan 3% (zie figuur 2). In Q1 2025 waren dat er zes. Vooral in Portugal (+4,7%), Kroatië (+4,4%), Spanje (+4,0%) en Bulgarije (+3,8%) bleef de prijsdynamiek, net als in eerdere kwartalen, aanhoudend sterk. In Slovenië, waar de dynamiek de voorbije jaren eveneens stevig is geweest maar de prijzen in Q1 met 2% waren gedaald, stegen de prijzen in Q2 terug sterk met 3,8%. In de groep van sterke stijgers in Q2 valt Luxemburg op (+4,5%). Nadat de prijzen er tussen eind 2022 en begin 2024 fors waren gecorrigeerd, herstelde de Luxemburgse markt zich traag, gevolgd door een nieuwe correctie in Q1 2025 die nu in Q2 2025 meer dan teniet wordt gedaan.
In de groep van EU-landen met een meer gematigde prijsstijging in Q2 2025 vallen Hongarije (+1,1%) en Finland (+0,9%) op. Na al een reeks van stevige kwartalen waren de woningprijzen in Hongarije in Q1 verder opgelopen met liefst 8,4%. Gezien het risico van een oplopende overwaardering van de markt is de meer gematigde prijsstijging in Hongarije in Q2 2025 een welgekomen ontwikkeling. In Finland, waar de woningmarkt sinds eind 2022 aanhoudend, ook nog in Q1 2025, kampte met een correctie, wijst de positieve prijsontwikkeling in Q2 2025 op een mogelijk begin van herstel. Ook meldingswaardig is de Duitse prijsontwikkeling. Duitsland was een van de landen waar de afkoeling uitmondde in een stevige prijscorrectie. Na al vier kwartalen op rij van prijsherstel stegen de prijzen er in Q2 2025 verder in een gematigd tempo (+1,1%).
Belgische markt
In de hele EU lagen de woningprijzen in Q2 2025 6,6% boven het eerdere piekniveau in Q3 2022, toen de afkoeling van de Europese markt aanving. In België is dat 6,0%, dus niet erg afwijkend van het EU-cijfer. België kende in vergelijking met de EU enerzijds een mildere afkoeling en anderzijds een eveneens milder terug opveren van de prijzen tijdens de recente kwartalen. De minuscule prijsdaling voor Belgische woningen in Q2 2025 (-0,1%) volgde op een reeks van positieve kwartaalcijfers en baart op zich geen zorgen, temeer daar kwartaalprijswijzigingen veelal volatiel zijn. Achter de lichte prijsdaling in Q2 schuilt bovendien een uiteenlopende ontwikkeling voor de afzonderlijke segmenten van bestaande en nieuwe woningen. De correctie betrof alleen nieuwbouw: de prijzen ervan daalden met 0,7%, na ook al een daling met 1,2% in Q1 (zie figuur 3). De eerste- en tweedekwartaalcijfers zorgden in feite voor een ‘gezonde correctie' van het relatief stevige tempo van prijsstijgingen in de nieuwbouw sinds het voorjaar van 2023. De prijzen van bestaande woningen bleven daarentegen stijgen in Q2 2025, dit keer wel met slechts 0,2% (1,4% in Q1).
Het Q2-cijfer verandert onze kijk op het Belgisch vastgoed niet wezenlijk. Voor bestaande en nieuwe woningen samen zien we nu een jaargemiddelde nominale woningprijsstijging van 2,6% in 2025 en 3,1% in 2026. In onze vorige voorspelling, vóór de bekendmaking van het Q2-cijfer, was dat 3,0% voor zowel 2025 als 2026. Voor 2025 impliceert onze huidige voorspelling wel opnieuw een reële woningprijsdaling (d.w.z. gecorrigeerd voor de verwachte algemene HICP-inflatie) met 0,4%, na ook al een reële prijsdaling van 1,1% in 2024. In 2026 zouden de reële woningprijzen evenwel terug toenemen met 1,3%.
