Geen vastgoedstorm voor Retail Estates

Vanochtend maakte Retail Estates de halfjaarcijfers bekend voor de periode tot en met einde september. De cijfers lagen in lijn lagen der verwachtingen, want de EPRA winst per aandeel bedroeg 2,84 euro, terwijl op 2,86 euro werd gemikt. De bezettingsgraad steeg met enkele basispunten in de laatste 3 maanden, terwijl de schuldratio daalde tot 47,5%, onder de doelstelling van 50%. De resultaten vertonen dus geen impact van een verwachte vertraging van de consumentenbestedingen. Wel kregen beleggers geen concrete winstverwachting voor het hele boekjaar 22/23 en blijft het wijzen op de onzekere economische vooruitzichten die de huurinkomsten kunnen aantasten. De dividendprognose werd alleszins wel behouden op 4,70 euro per aandeel. Geen impact op 76 euro koersdoel en “Kopen”-advies

De EPRA-winst per aandeel bedroeg 2,84 euro tegenover de verwachting van 2,86 euro. De winst per aandeel daalde door de stijging van het aantal aandelen als gevolg van de plaatsing van nieuwe aandelen in juni (voor een totaal van 55 miljoen euro). In nominale termen werd er 60,6 miljoen euro winst geboekt, wat volgens de EPRA-definitie gelijkstaat aan 39,1 miljoen euro. Dat is een stijging met 4,4% op jaarbasis.

De bezettingsgraad bedroeg per einde september 97,4%, 4 basispunten lager dan op het einde van vorig boekjaar, maar niettemin erg dicht bij de normale niveaus van 98%. 

De schuldratio daalde van 49,15% naar 47,54% en bleef daarmee duidelijk onder de doelstelling van 50%. Door de hogere rente steeg de gemiddelde schuldenlast van 1,95% per einde maart 2022 tot 2,02%. Dat had geen impact op de actiefwaarde, die met 68 miljoen euro stabiel bleef op 68 miljoen euro. De geschatte faire waarde van de vastgoedportefeuille klokte af op 1,82 miljard euro, wat 22,6 miljoen euro meer is dan op het einde van vorig boekjaar. Dat is een gevolg van een positieve herwaardering met 27,7 miljoen euro, de impact van indexering, terwijl er geen negatieve impact werd genoteerd van de zogenaamde “yield compressie” (lagere waarderingen door stijgende rentes).

Concrete winstverwachtingen werden vandaag niet in de markt gezet. Maar de officiële dividendprognose voor dit boekjaar bleef gehandhaafd op 4,70 euro per aandeel. Op basis van de winstverwachting van KBC Securities impliceert dat een uitbetalingsratio van 80,3%, zodat de EPRA winst zou kunnen landen op 39,1 miljoen euro. Dat is 4,4% meer op jaarbasis, terwijl onze analist op 39,5 miljoen euro mikte. 

Deze resultaten bevestigen de stabiliteit van de portefeuille. KBCS heeft wel de verwachtingen voor de investeringen verlaagd van 120 miljoen euro naar 80 miljoen per jaar, omdat de onderneming voldoende ruimte laat voor de schuldratio. Concreet komt dat neer op een verwachte winst van het boekjaar dat loopt tussen 2023 en 2024 van 5,94 euro per aandeel. Het boekjaar nadien (2024/2025) moet 6,11 euro winst per aandeel opleveren.

In tegenstelling tot winkelcentra en winkelstraten is er geen behoefte aan behoefte aan grote herontwikkelingen op retailparken buiten de stad. Activa zijn minder blootgesteld aan online kannibalisatie. Dit komt doordat de huurdersmix meer gericht is op huis verbetering, een lage huur per vierkante meter, evenals een locatie net buiten de stad (gemakkelijk bereikbaar met de auto). Dit maakt de locaties geschikt voor omnichannel gebruik en mogelijk toekomstig gebruik voor last mile distributie. Daarom verwacht KBCS dat de vraag naar serviceruimte in retailparken buiten de stad zich positief zal ontwikkelen. Daarenboven waardeert Retail Estates zijn activa eerder conservatief. Op basis van voorzichtige DCF-aannames is het aandeel daarom zeker interessant aan de huidige koersen. Het “Kopen”-advies en 76 euro koersdoel blijven daarom op de tabellen staan.