La vacance commerciale en Belgique atteint un niveau record

Il suffit de flâner dans les rues commerçantes pour s’en apercevoir: de nombreux locaux commerciaux sont inoccupés. D’après les chiffres de l’entreprise de collecte de données de distribution Locatus, la vacance des locaux commerciaux et horeca a fortement augmenté en Belgique ces dernières décennies. Entre début 2008 et début 2021, le taux de vacance est passé de 5,1% à 11,8%. Après avoir diminué pendant quelques années, il est reparti à la hausse, jusqu’à atteindre 11,9% début 2026 – le niveau le plus élevé depuis le début de l’enregistrement des données en 2008. En chiffres absolus, il s’agit d’environ 23 000 locaux commerciaux vides. En plus d’augmenter, le taux de vacance devient aussi plus structurel. Début 2026, 32% des locaux étaient inoccupés depuis plus de trois ans et 20% depuis plus de cinq ans. La hausse la plus forte est survenue ces dernières années, surtout en Flandre.

L’augmentation du taux de vacance s’explique par plusieurs causes. En premier lieu, il y a la popularité croissante des achats en ligne (shopping canapé), ainsi que l’essor des centres commerciaux et des magasins en périphérie des villes et des communes, le long des grands axes routiers. Ensuite, les personnes consacrent une partie toujours plus réduite de leur budget à la mode et à des articles coûteux. L’agrandissement des magasins de détail joue également un rôle: de nombreux anciens locaux dans les centres-villes ne répondent plus aux exigences actuelles. L’on peut ajouter à cela l’effet domino des locaux inoccupés. L’augmentation du taux de vacance est également liée aux crises économiques qui se sont produites ces dernières décennies. En 2021, la pandémie a entraîné un pic d’inoccupation. Le fait que le taux de vacance ait repris en 2024 et 2025, après quelques années de baisse, et soit devenu plus structurel, découle notamment d’un climat économique faible.

Un certain taux d’inoccupation n’est pas grave en soi, au contraire. C’est nécessaire pour stimuler le dynamisme et l’innovation sur le marché de la distribution. De plus, les locaux inoccupés offrent de l’espace pour rénover et réhabiliter des quartiers qui ont besoin de nouvelles fonctions à impact social ou économique. La vacance ne devient problématique qu’à partir du moment où elle devient de plus en plus structurelle, et où plusieurs locaux qui se trouvent dans les mêmes parages restent longtemps sans (ré)affectation.

Le problème n’est pas simple à résoudre. Il est important de créer un environnement suffisamment attrayant dans les centres urbains et communaux. En outre, des mesures de soutien spécifiques sont souvent nécessaires: amendes pour inoccupation, primes d’établissement, limitation des grands magasins en périphérie des villes et du mitage linéaire, promotion des logements au-dessus des magasins,… Tout cela exige une planification solide et une politique soutenue sur plusieurs années. Le cas échéant, des solutions temporaires s’imposent pour éviter d’atteindre le point de basculement, après quoi le vide se propage rapidement.

Il est également nécessaire de stimuler la création d’entreprise. En Belgique, il y a encore trop peu d’intérêt pour l’ouverture d’un premier fonds de commerce. Ce manque d’initiative est en partie dû à la culture entrepreneuriale globalement trop faible dans notre pays. Selon les chiffres d’Eurostat, le taux de nouveaux commerces de détail par rapport au total des commerces de détail actifs en Belgique n’était que de 5,8% en 2023, contre 8,8% dans l’ensemble de l’UE. Par ailleurs, les commerçants (starters) doivent être assez attentifs à l’innovation, à la mise en place de modèles de revenus qui leur assureront une rentabilité suffisante et à la gestion professionnelle de l’entreprise. Bien que l’ouverture de nouveaux commerces de détail soit bien entendu une bonne chose, il faut en même temps éviter un excès de magasins. Selon Locatus, la densité commerciale (nombre de points de vente par 1 000 habitants) est une fois et demie plus élevée en Belgique que chez nos voisins aux Pays-Bas.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Group

Cet article s’inspire d’un rapport de recherche plus détaillé (Le taux de vacance commerciale en Belgique atteint un niveau record).