Dynamique des prix du logement: fortes disparités entre les pays de l’UE en 2023
À la fin de la semaine dernière, Eurostat a publié les chiffres des prix du logement pour le T4 2023. Sur l’ensemble de l’Union européenne, les prix des logements (existants et nouveaux) ont connu une légère baisse de 0,3% par rapport au trimestre précédent. Il y avait certes déjà eu des baisses au T4 2022 ( 1,6%) et au T1 2023 ( 0,7%), mais une reprise avait suivi au T2 (+0,5%) et au T3 2023 (+0,7%). Par rapport au même trimestre de l’année précédente, les prix ont grimpé de 0,2% au T4 2023, après deux contractions en glissement annuel au T2 et au T3.
Il reste de fortes disparités au niveau des États individuels. Au T4 2022, seize pays faisaient encore état d’une baisse des prix par rapport au trimestre précédent; au T3 2023, il n’y en avait plus que huit. Au T4 2023, il y a de nouveau onze pays où le marché s’est refroidi. Mais par ailleurs, les prix continuent à grimper dans de nombreux autres États membres. Au T4 2023, huit pays ont ainsi connu une hausse de plus de 2% par rapport au trimestre précédent, contre cinq au T3 2023. Sept pays (la Croatie, la Grèce, la Slovénie, Malte, la Lituanie, le Portugal et la Bulgarie) n’ont eu aucun trimestre négatif en 2022-2023.
En revanche, les marchés du Luxembourg et de l’Allemagne connaissent la contraction la plus prolongée (ininterrompue sur respectivement cinq et six trimestres). Par rapport au dernier pic, la correction cumulée dans les deux pays au T4 2023 s’élevait à 15,7% (pour le Luxembourg) et 12,6% (pour l’Allemagne). De même, la Finlande, la Suède, le Danemark, l’Autriche, la France et la Lettonie ont connu au moins quatre trimestres de baisses de prix (consécutifs ou non). Les trois pays scandinaves surtout ont connu des corrections importantes depuis le pic précédent, entre 7,5% et 10%.
Quant à la moyenne des prix de l’immobilier pour l’ensemble de l’année 2023 par rapport à 2022, le Luxembourg est le pays où les prix ont le plus fortement baissé ( 9,1%), suivi par l’Allemagne ( 8,4%), la Finlande ( 5,6 %) et la Suède ( 5,3%). La Grèce (+13,4%), la Croatie (+11,9%), la Bulgarie (+9,9%) et la Lituanie (+9,8%) sont les pays où les prix ont le plus augmenté en 2023. En Belgique, la hausse s’élève à 2,5%.
Sur l’ensemble de l’UE, les prix en 2023 ont diminué de 0,3% par rapport à l’année précédente. Cette légère baisse fait suite à des hausses importantes de 7,7% en 2022 et 8,4% en 2021.
On peut remarquer que pour la grande majorité des États, la dynamique des prix du logement en 2023 est étroitement liée à la croissance économique. Ainsi, dans les pays qui ont connu une croissance relativement importante du PIB réel (la Belgique, la Bulgarie, la Grèce, l’Espagne, la Croatie, Chypre, Malte, le Portugal, la Roumanie et la Slovénie), le marché de l’immobilier a poursuivi sur la voie d’une croissance modérée à forte. Par contraste, dans les pays avec une croissance négative ou faible du PIB (la République tchèque, l’Allemagne, la France, l’Italie, le Luxembourg, les Pays-Bas, l’Autriche, la Slovaquie, la Finlande et la Suède), les prix ont diminué ou n’ont augmenté que dans une mesure très limitée.
Outre la croissance, d’autres éléments ont joué un rôle en 2023. Par exemple, dans certains pays, notamment le Luxembourg et la Suède, la surévaluation importante du marché a contribué à une forte correction. Il y a aussi eu des facteurs propres à chaque pays: en Croatie, la forte hausse de l’immobilier en 2023 était en partie due à l’afflux d’investissements suite à son accession à l’UEM début 2023.
