Marché du logement toujours en plein essor dans l'UE

Vendredi dernier,Eurostat a publié ses chiffres harmonisés des prix des logements dans les États membres de l’UE pour le troisième trimestre de 2021 et ceux-ci s'avèrent particulièrement élevés. Sur l’ensemble de l’Union européenne, les prix des habitations (existantes et nouvelles) ont bondi de pas moins de 9,2 % par rapport au même trimestre un an plus tôt. Il s'agit donc d'une nouvelle accélération de la dynamique (au premier trimestre et au deuxième trimestre, les prix avaient grimpé de respectivement 6,1 % et 7,4 %) et de la plus forte progression annuelle enregistrée depuis la crise financière d'il y a 15 ans.

Dans 23 des 27 États membres, les prix ont augmenté de plus de 5 % au troisième trimestre. Ils ont même bondi de plus de 10 % dans 13 pays. Les plus fortes hausses ont été enregistrées en Tchéquie (+22,0 %), en Lituanie (+18,9 %), en Estonie (+17,3 %) et aux Pays-Bas (+16,8 %). Les plus faibles ont été observées à Chypre (+2,2 %), en Espagne et en Italie (+4,2 % dans ces deux pays). Bien que les prix du logement aient également fortement augmenté en Belgique, le pays ne se classe que dans la moitié inférieure des États membres. Même avec une progression de 8,2 %, la Belgique se trouve en dessous de la moyenne de l’UE.

Il est frappant de constater que le marché immobilier européen est déjà en plein essor depuis un certain temps. Les prix dans l'UE ont commencé à se redresser à partir de 2013, avec une croissance oscillant en permanence entre 4 % et 5 % au cours des années qui ont précédé la pandémie (2016-2019). Ils n'ont ensuite plus cessé de grimper, pour atteindre 9,2 % au troisième trimestre de 2021. Le marché du logement a certainement été soutenu par les aides dont ont bénéficié les citoyens pendant la pandémie et la reprise économique plus rapide que prévu en 2021. D'un point de vue plus fondamental, la hausse des prix s'explique toutefois aussi par la faiblesse persistante des taux d’intérêt et le manque de réactivité de l’offre de logements dans de nombreux pays.

Face à cette évolution des prix, on peut se demander si le marché n'est pas en surchauffe. Selon la moyenne des méthodes de valorisation calculée par la BCE pour les marchés du logement de l’UE, la surévaluation au deuxième trimestre de 2021 s'élevait à pratiquement 14 % (moyenne non pondérée des 27 pays). Aucun chiffre n'est encore disponible pour le troisième trimestre, mais le net renforcement de la dynamique laisse supposer que la surévaluation sera encore plus importante. C’est surtout au Luxembourg et en Suède, mais aussi en Autriche, en Tchéquie, en Slovaquie et en Allemagne, que les chiffres publiés par la BCE font état d'une forte surévaluation du marché. À l’exception de la Slovaquie, Il est frappant de constater que l'évolution annuelle des prix dans ces pays a largement dépassé les 10 % au troisième trimestre.

Il est difficile de prévoir si ces surévaluations entraîneront une correction des prix et, si oui, à quel moment. Nous partons en tout cas du principe que la dynamique des prix va s’affaiblir dans la plupart des pays de l’UE, en parallèle avec la hausse attendue (mais pas très prononcée) des taux d’intérêt, mais qu’elle restera positive. Si les prix du logement continuent toutefois de grimper plus que prévu (par exemple en raison d'un vif intérêt des investisseurs), la surévaluation pourrait alors encore être plus forte, avec le risque d’une (solide) correction du marché plus tard.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Group