Le marché immobilier belge se refroidit

Les marchés

Après le boom du marché immobilier pendant la pandémie, la dynamique haussière des prix du logement en Europe commence à ralentir. Dans toute l’UE, la hausse en glissement annuel des prix des habitations (existantes et nouvelles) est passée de 10,4% au T1 2022 à 9,9% au T2 2022. En Belgique, ce ralentissement a commencé un peu plus tôt et de façon plus marquée. La hausse de l’immobilier a atteint un pic de 8,2% au T3 2021 et est depuis lors retombée à 5,9% au T2 2022 (définition d’Eurostat). Selon le baromètre immobilier de la Fédération royale du notariat belge, qui fournit toujours ses données en avance, la hausse annuelle des prix au T3 est retombée à 4,1%.

À quoi est dû ce refroidissement? L’on peut noter qu’un moteur important du boom de l’immobilier, à savoir, la politique de relance vigoureuse de la BCE qui allait de pair avec des taux d’intérêt hypothécaires faibles, a disparu. Non seulement cela, mais la hausse des prix de l’énergie limite également la capacité d’emprunt des ménages, ce qui impacte les prix des logements. En outre, l’incertitude due à la crise énergétique incite certains ménages à reporter leur décision d’acheter ou de faire construire une habitation.

Mise à jour de notre estimation de la surévaluation du marché au T2 2022

Comment cela se reflète-t-il dans le degré de surévaluation de l’immobilier belge? Outre l’évolution des prix et des taux, il convient de tenir compte de la dynamique des revenus. Cette semaine, l’Institut des Comptes Nationaux (ICN) a publié les statistiques du revenu disponible des ménages belges au deuxième trimestre 2022. Cela nous permet de mettre à jour notre estimation périodique de la surévaluation du marché sur la base d’un modèle économétrique. Cette approche de la valorisation est généralement considérée comme la plus fiable, car elle tient compte d’une multitude d’aspects, notamment démographiques et fiscaux.

Entre autres en raison des fortes hausses de prix, le degré de surévaluation du marché immobilier avait atteint 17,4% pendant la pandémie, au T4 2021. Ensuite, l’augmentation des revenus et le ralentissement de la dynamique des prix se sont combinés pour faire retomber ce niveau de surévaluation à 10,2% au T1 2022. Le revenu des ménages au T2 qui vient d’être publié est en revanche très faible, et avec la hausse des taux – qui compense le ralentissement de la dynamique des prix –, la surévaluation repasse à 12,4% au T2 2022.

KBC Economics s’attend à ce que le ralentissement de la dynamique des prix de l’immobilier belge se poursuive dans les trimestres à venir, en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la détérioration générale de la conjoncture économique. Toutefois, dans notre scénario de base, la récession attendue et la dégradation des conditions du marché de l’emploi resteront assez limitées. Une correction nominale des prix de l’immobilier (avec des chiffres de croissance négatifs) est donc plutôt improbable. Concrètement, nous nous attendons encore à une hausse des prix de 5,0% en moyenne en 2022 et de 2,5% en 2023, à partir d’une base de 7,1% en 2021. Pour la suite, le degré de surévaluation dépendra de l’interaction complexe entre l’évolution des prix et d’autres facteurs fondamentaux et est donc difficile à estimer.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Groep

Surévaluation/sous-évaluation du marché immobilier belge (en %, sur la base de modèle économétrique de KBC)

Bron: Bloomberg

Disclaimer:

Ce document a été préparé par le desk KBC – Economic Markets et n'a pas été rédigé par le département Research.  Le desk est composé de Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analysts  à KBC Bank N.V., entreprise réglementée par l'Autorité des marchés et des services financiers (FSMA). Ces recommandations de marché sont le résultat d'une analyse qualitative, dans laquelle il y a place pour l'expérience passée et les évaluations personnelles. Les avis sont basés sur les conditions actuelles du marché et peuvent être modifiés à tout moment. Les contributions les plus importantes proviennent de données accessibles au public, de nouvelles financières, de la politique économique et monétaire et d'analyses techniques actuelles. Le desk desk KBC – Economic Markets a fait des efforts raisonnables pour obtenir ces informations de sources qu'il considère comme fiables, mais le contenu de ce document a été préparé sans faire une analyse substantielle de ces sources. Aucune évaluation n'a été faite pour déterminer si ces informations sont appropriées ou non pour un investisseur particulier. Les avis sont nos avis actuels à la date indiquée sur ce document et peuvent différer des recommandations précédentes en raison de l'évolution des conditions du marché. Les auteurs ne garantissent pas l'exactitude, l'exhaustivité ou la valeur (commerciale ou autre) de ce document. De même, les auteurs ne sont pas responsables envers quiconque reçoit ce résumé de toute perte ou dommage (qu'il s'agisse d'un délit (y compris la négligence), d'une rupture de contrat, d'une violation de la loi ou d'autres obligations) résultant d'un acte ou d'une omission sur la base de ce contenu, ou de toute réclamation contre les auteurs concernant le contenu ou les informations contenues dans ce document. Toutes les opinions exprimées dans le présent document reflètent le jugement au moment de la préparation de l'examen et sont susceptibles d'être modifiées sans préavis. Étant donné la nature de cet avis (lié à la monnaie et aux taux d'intérêt), il n'est généralement pas de nature spécifique.   Il n'y a donc aucune référence à un quelconque contrat de financement d'entreprise et il n'y a donc pas de vue d'ensemble sur 12 mois basée sur les différents avis. Ce document n'est valable que pour une période très limitée, en raison de l'évolution rapide des conditions du marché.

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