Atténuation du ralentissement du marché du logement européen

Hier, Eurostat a publié ses chiffres harmonisés des prix des logements pour le deuxième trimestre de 2023. Pour l’ensemble de l’Union européenne, les prix des logements (existants et nouveaux) ont augmenté de 0,3% par rapport au trimestre précédent, après avoir baissé pendant deux trimestres consécutifs (-0,7% au T1 2023 et -1,5% au T4 2022). Par rapport au même trimestre un an plus tôt, les prix ont cependant diminué de 1,1% au T2 2023. Le recul en glissement annuel se poursuit donc. Au T1 2023, l’évolution en glissement annuel était encore tout juste positive à +0,8%, à partir d’un pic de +10,4% au T1 2022.

Au niveau des États membres individuels, onze pays ont connu une baisse des prix au T2 2023 depuis le trimestre précédent. C’est une accalmie par rapport au T1 2023 et au T4 2022, où les prix avaient baissé dans respectivement douze et seize pays. L’Allemagne est le seul pays de l’UE où les prix du logement ont baissé pendant quatre trimestres consécutifs. Dans quatre autres pays (la Tchéquie, la France, les Pays-Bas et le Luxembourg), les prix ont baissé au cours des trois derniers trimestres consécutifs.

Si les prix du logement au T2 2023 ont à nouveau légèrement augmenté pour l’UE dans son ensemble, c’est en partie parce que les baisses de prix entamées ne se sont pas poursuivies dans de nombreux pays. C’est le cas des pays scandinaves, de l’Autriche, de l’Italie et de la Lettonie (en Lettonie, les prix ont même à nouveau augmenté de 5,1% au T2). Par ailleurs, dans certains pays où les prix avaient à peine baissé, voire pas du tout, une dynamique haussière se manifeste à nouveau depuis le T2 (voir la Bulgarie, la Pologne, la Slovénie, l’Estonie, la Lituanie, la Croatie, l’Espagne, le Portugal et Malte).

Et en Belgique? Par contraste avec la plupart des pays de l’UE, les prix de l’immobilier résidentiel y ont évolué de manière variable ces derniers trimestres. Au T4 2022, la Belgique faisait partie des 16 pays à avoir connu un repli par rapport au trimestre précédent, même si la correction était restée limitée à 0,4%. Au T1 2023, les prix avaient à nouveau augmenté de 1,0%, pour ensuite replonger de 1,2% au T2 2023. Il s’agit de la cinquième baisse la plus importante des pays de l’UE. Le prix du logement cote encore 1,8% au-dessus du niveau du même trimestre un an plus tôt, mais il y a un ralentissement indéniable du rythme de croissance annuel, qui avait connu un pic à 8,2% au T3 2021.

Bien que le refroidissement du marché du logement semble s’atténuer dans toute l’UE, la correction se poursuit dans certains pays et atteint un niveau cumulatif important. Citons en particulier l’Allemagne et le Luxembourg, où l’immobilier résidentiel a respectivement perdu 9,9% et 8,3% depuis le pic précédent. Aux Pays-Bas, en Slovaquie et en République tchèque également, les prix ont continué à baisser au T2 2023 et cotent 4 à 5% en deçà de leur dernier pic. De même, en Scandinavie (Danemark, Suède et Finlande), la baisse s’est interrompue au T2, mais le marché a déjà considérablement refroidi par rapport au sommet précédent (de 6 à 8%).

Et pour la suite? Le ralentissement du marché du logement dans l’UE n’est probablement pas terminé. Les prix continueront à baisser dans plusieurs pays. Mais ces premiers signes d’atténuation au T2 semblent indiquer que la correction restera modérée dans la plupart des économies. Beaucoup dépendra de l’évolution générale des taux et de la conjoncture dans l’UE dans les trimestres à venir.