Les marchés des logements de moins en moins surévalués dans l'UE
Après la publication des chiffres des prix du logement du T1 2023 d’Eurostat, la BCE a récemment publié à son tour ses mesures d’évaluation des marchés du logement de l’UE pour ce premier trimestre. Il en ressort que le degré de surévaluation a encore baissé. La moyenne des quatre mesures utilisées par la BCE pointe une surévaluation de 9,1% pour l’ensemble de l’UE au T1 2023 (moyenne non pondérée des 27 pays),
contre 10,2% au T4 2022 et un pic de 13,7% au T1 2022.
Le fait que les marchés immobiliers soient de moins en moins surévalués est principalement imputable au ralentissement marqué de la dynamique des prix du logement au cours des trimestres écoulés. Au T1 2023, la hausse en glissement annuel des prix dans l’UE avait dégringolé à 0,8%, contre 10,4% au T1 2022. Au T4 2022 et au T1 2023, il y a même eu des baisses de prix respectives de 1,4% et de 0,7% par rapport au trimestre précédent. Cet essoufflement est dû à la forte remontée des taux d’intérêt et à la crise énergétique, qui minent le pouvoir d’achat des ménages.
La diminution de la moyenne des quatre mesures d’évaluation entre le T1 2022 et le T1 2023 s’observe dans 21 des 27 pays de l’UE. Dans six pays (le Luxembourg, la Slovaquie, l’Autriche, la République tchèque, les Pays-Bas et le Portugal), le chiffre du T1 2023 est resté égal ou supérieur à 20%. À l’exception du Portugal, il a cependant baissé (parfois beaucoup) dans tous ces pays entre le T1 2022 et le T1 2023. La plus forte baisse de la moyenne sur cette période est intervenue en Hongrie (de 22,3% à 8,0%) et la plus forte hausse en Grèce (de -3,0% à 4,8%). En Belgique, la moyenne des quatre mesures de la BCE s’élève à 14,8% au T1 2023, contre 15,8% au T1 2022 et un pic de 20,8% au T2 2020.
Modèle de valorisation
L’une des quatre mesures de valorisation de la BCE est fondée sur un modèle économétrique. Cette approche modélisée permet d’estimer un prix d’équilibre sur la base de facteurs fondamentaux. Lorsque les prix s’écartent effectivement de ce prix d’équilibre, le modèle de la BCE pointe soit une sous-évaluation, soit une surévaluation. Selon le modèle ainsi calculé, seuls les marchés en Slovaquie (52%) et au Luxembourg (26%) restaient fortement surévalués au T1 2023, même si les deux pays ont connu une diminution par rapport à l’année précédente.
Une critique parfois adressée au modèle de la BCE est qu’il est relativement rudimentaire (ex.: utilisation du PIB par tête d’habitant et du taux obligataire au lieu des revenus des ménages et des taux d’intérêt hypothécaires comme variables explicatives). Pour la Belgique, le modèle de la BCE indique une surévaluation de seulement 2% au T1 2023, venant même d’une sous-évaluation de 9% au T4 2022. Selon le modèle de KBC Economics, qui est plus large et qui tient entre autres aussi compte des modifications de la fiscalité immobilière, le marché immobilier belge était surévalué d’environ 9% au T1 2023 (11,8% au T4 2022). Pour la Slovaquie, un des marchés d’Europe centrale de KBC, le modèle de KBC Economics pointe en revanche une surévaluation nettement moins importante (8,9%) que celle indiquée par le modèle de la BCE (52%). Vu les différences parfois significatives entre les diverses sources et approches, une grande prudence doit rester de mise lors de l’interprétation de tous ces indicateurs.
