Le marché immobilier européen continue de se redresser

Les marchés

Après la crise des dettes souveraines, le  marché immobilier européen s’est très bien comporté. À partir de 2013, les prix des logements n'ont cessé de grimper chaque année dans l’ensemble de l’Union européenne (UE) et leur hausse a oscillé entre 4 % et 5 % entre le premier trimestre de 2016 et le quatrième trimestre de 2019.Cette forte progression s'explique principalement par le solide recul des taux d’intérêt et à la situation favorable sur le marché de l’emploi. Le marché du logement a aussi étonnamment bien résisté pendant la pandémie, malgré la contraction sans précédent du PIB. La dynamique des prix s’est même renforcée à partir du premier trimestre 2020. Sur l’ensemble de l’année 2020, les prix ont augmenté de 5,3 % par rapport à 2019, après une hausse annuelle de 4,3% en 2019. Le nombre d’États membres affichant une forte hausse des prix (plus de 5 %) a certes diminué, mais est néanmoins resté élevé (14 en 2020, contre 18 en 2019).

Eurostat a publié les chiffres des prix du logement pour le premier trimestre 2021 le 8 juillet. La hausse des prix en glissement annuel semble avoir encore augmenté dans toute l’UE, atteignant 6,1 %, contre 5,8 % au quatrième trimestre de 2020. Dans une majorité des 27 États membres (15 pays), les prix des logements ont encore progressé de plus de 5 % en début d’année (voir graphique). C'est notamment le cas en Belgique (+6,7 %). Seul un pays, Chypre, a enregistré une baisse (-5,8 %). Dans les trois pays où, selon les critères d'évaluation de la Banque centrale européenne (BCE), le marché du logement est le plus surévalué (Luxembourg, Suède et Autriche), les prix ont encore flambé de pas moins de respectivement 17,0 %, 7,2 % et 8,3 % au cours des trois premiers mois de l'année.

À côté de la faiblesse des taux d’intérêt, qui permet au logement de rester accessible, d’autres facteurs alimentent aussi la dynamique des prix. Pendant la crise du coronavirus, tous les pays ont pris des mesures en vue de soutenir les revenus des ménages. Le marché de l’emploi a également étonnamment bien résisté dans la plupart des pays. En outre, le marché du logement a pu compter sur un grand intérêt des investisseurs dans l'immobilier. Cela s'explique par la faiblesse des taux et par les incertitudes engendrées par la pandémie. Enfin, la hausse des prix est également due au fait que l’offre prend du temps pour s'adapter à la demande. Concrètement, l’offre a notamment pâti, surtout en Europe centrale, de la longueur des procédures d’obtention de permis, de la sévérité des mesures d’aménagement du territoire et de la pénurie de matériaux ou de main-d’œuvre dans le secteur de la construction.

Avec une hausse, certes limitée, des taux d’intérêt et du chômage en vue (comme s'y attendent la plupart des prévisionnistes), la dynamique des prix du logement dans l’UE devrait s’essouffler dans les trimestres à venir, même si cela n’implique pas nécessairement une baisse des prix. Le marché du logement, dans l’ensemble de l’UE et dans une claire majorité des États membres, affiche en effet déjà une certaine surévaluation. Cette situation pourrait encore s'intensifier si les prix poursuivent leur forte hausse. Au quatrième trimestre de 2020, la surévaluation dans les 27 États membres de l’UE s’élevait en moyenne à plus de 11 % (selon la moyenne des critères considérés par la BCE). Dans 11 de ces pays, elle excédait même 15 %.

Les marchés du logement dans l’Union européenne (UE27)

Bron: Bloomberg

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Ce document a été préparé par le desk KBC – Economic Markets et n'a pas été rédigé par le département Research.  Le desk est composé de Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analysts  à KBC Bank N.V., entreprise réglementée par l'Autorité des marchés et des services financiers (FSMA). Ces recommandations de marché sont le résultat d'une analyse qualitative, dans laquelle il y a place pour l'expérience passée et les évaluations personnelles. Les avis sont basés sur les conditions actuelles du marché et peuvent être modifiés à tout moment. Les contributions les plus importantes proviennent de données accessibles au public, de nouvelles financières, de la politique économique et monétaire et d'analyses techniques actuelles. Le desk desk KBC – Economic Markets a fait des efforts raisonnables pour obtenir ces informations de sources qu'il considère comme fiables, mais le contenu de ce document a été préparé sans faire une analyse substantielle de ces sources. Aucune évaluation n'a été faite pour déterminer si ces informations sont appropriées ou non pour un investisseur particulier. Les avis sont nos avis actuels à la date indiquée sur ce document et peuvent différer des recommandations précédentes en raison de l'évolution des conditions du marché. Les auteurs ne garantissent pas l'exactitude, l'exhaustivité ou la valeur (commerciale ou autre) de ce document. De même, les auteurs ne sont pas responsables envers quiconque reçoit ce résumé de toute perte ou dommage (qu'il s'agisse d'un délit (y compris la négligence), d'une rupture de contrat, d'une violation de la loi ou d'autres obligations) résultant d'un acte ou d'une omission sur la base de ce contenu, ou de toute réclamation contre les auteurs concernant le contenu ou les informations contenues dans ce document. Toutes les opinions exprimées dans le présent document reflètent le jugement au moment de la préparation de l'examen et sont susceptibles d'être modifiées sans préavis. Étant donné la nature de cet avis (lié à la monnaie et aux taux d'intérêt), il n'est généralement pas de nature spécifique.   Il n'y a donc aucune référence à un quelconque contrat de financement d'entreprise et il n'y a donc pas de vue d'ensemble sur 12 mois basée sur les différents avis. Ce document n'est valable que pour une période très limitée, en raison de l'évolution rapide des conditions du marché.

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