Le marché du logement dans les trois régions

La plupart des analyses économiques du marché immobilier belge portent sur le pays dans son ensemble. Un récent Rapport de recherche KBC a passé le marché au crible au niveau des trois régions. Sur une longue période (1973-2020), la hausse annuelle moyenne des prix des habitations a été la plus forte en Flandre (+6,1%), suivie par la Wallonie (+5,8%) et Bruxelles (+5,5%). Dans l’ensemble, les prix dans les trois régions ont néanmoins connu une évolution parallèle assez homogène. Cela atteste d’une composante commune importante dans la forte évolution régionale des prix. Il s’agit notamment de la grande tendance de l’évolution des revenus et de la forte baisse des taux d’intérêt, mais surtout de la fiscalité immobilière favorable commune aux trois régions jusqu’à il y a quelques années sous la forme du bonus logement.

Cependant, des facteurs spécifiquement régionaux contribuent aussi à déterminer les prix. L’augmentation des prix en moyenne plus forte en Flandre qu’en Wallonie est notamment due à la hausse relativement plus marquée des prix des terrains. Selon l’analyse de KBC, les récentes réformes régionales de la fiscalité immobilière, qui ont mis un terme au bonus logement, n’ont eu aucun effet significatif sur les prix. La crise de la COVID-19 a surtout eu un impact sur le nombre de transactions immobilières en Flandre, mais y a également affaibli la dynamique des prix. En Wallonie et principalement à Bruxelles, les prix ont continué à progresser à un rythme plus soutenu en 2020. Pourtant, début 2021, des signes indiquent déjà un repli de la dynamique des prix dans ces deux autres régions: cela porte à croire que les trois marchés du logement régionaux s’orientent vers une accalmie en 2021.

Le risque que les marchés immobiliers régionaux surchauffent et subissent une (forte) correction dépend en premier lieu du degré de surévaluation. Le rapport KBC indique que le marché immobilier flamand est surévalué par rapport aux marchés wallon et bruxellois. Néanmoins, les différences régionales restent faibles, ce qui révèle une composante commune dans la mesure de la surévaluation également. À environ 10%, le niveau de la surévaluation en Flandre n’est pas non plus vraiment problématique pour l’instant.

Le rapport étudie aussi la question de savoir si la multiplication des chantiers ces dernières années pourrait donner lieu à une offre de logements excessive. En effet, depuis plusieurs années consécutives, le nombre de logements dans les trois régions augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui pourrait (bientôt) se traduire par une offre excédentaire (voir figure). Le rapport logements/ménages a le plus augmenté en Wallonie. À Bruxelles, l’augmentation a en fait succédé à une baisse, de sorte qu’il n’y a sans doute pas ou peu d’offre excédentaire. Enfin, le rapport compare la mesure dans laquelle les ménages doivent s’endetter pour acquérir une habitation aux prix actuels. Par rapport aux deux autres régions, les ménages flamands doivent emprunter proportionnellement moins. Les arriérés de crédits sont également inférieurs en Flandre. De plus en plus de ménages ont un prêt hypothécaire en cours, mais c’est dû à l’augmentation du taux de propriété dans cette région.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Group