Ralentissement de la dynamique sur les marchés des logements européens

Les marchés

Eurostat, l'office statistique de l'Union européenne, a récemment publié de nouveaux chiffres sur les prix immobiliers dans les pays de l'UE au premier trimestre de 2019. Il s'agit de données harmonisées qui mesurent l'évolution des prix des logements (existants et neufs) en partant de l'hypothèse que les caractéristiques des biens vendus sont restées inchangées. Sur la base de ce mode de calcul, les prix immobiliers dans l'ensemble de l'Union européenne ont grimpé de 4,0% par rapport à il y a un an au premier trimestre de 2019, soit un ralentissement par rapport aux trimestres précédents (4,5% au quatrième trimestre de 2018 et 4,6% au troisième trimestre). Sur les 28 États (encore) membres, 19 ont connu une augmentation des prix moins forte qu'au dernier trimestre de l'année passée.

Cette baisse de régime au premier trimestre est probablement due au ralentissement conjoncturel actuellement observé à l'échelle mondiale. Cette décélération a pour effet d'accroître les incertitudes des ménages par rapport à leur situation financière et ces derniers hésitent donc davantage à acheter un logement. La flambée des prix observée ces dernières années dans la plupart des pays joue vraisemblablement aussi un rôle. Les marchés sont plus chers et l'accès au logement devient donc plus difficile pour certains types de ménages.

Divergences entre pays

Malgré cette dynamique plus lente, la hausse des prix (4,0%) à l'échelle de l'UE demeure tout de même relativement solide. Les taux extrêmement bas ont un impact positif sur l'accessibilité des logements ainsi que sur l'attrait de l'immobilier en tant qu'investissement. Résultat, le climat reste globalement favorable sur les marchés immobiliers. Dans 14 des 28 États membres, les prix ont encore augmenté de plus de 5% au premier trimestre de cette année (au troisième trimestre de 2018, c'était encore le cas dans 19 pays). 10 pays ont connu une hausse des prix située entre 0% et 5% (notamment la Belgique) et 4 (Italie, Chypre, Suède et Finlande) ont vu leurs prix diminuer par rapport à l'année précédente.


Selon les mesures de valorisation calculées par la Banque centrale européenne, les marchés immobiliers suédois, luxembourgeois et autrichien demeurent les plus surévalués de l'Union européenne (plus de 15%). Le marché serait aussi surévalué dans treize autres pays (notamment la Belgique), mais dans une (nettement) moindre mesure. Le marché du logement peut également être menacé par le niveau d'endettement des ménages. Celui-ci est particulièrement élevé (près de ou plus de 150% du revenu disponible) au Danemark, aux Pays-Bas, au Luxembourg, à Chypre et en Suède. En Slovaquie et en Belgique, la forte augmentation de la dette enregistrée ces dernières années suppose aussi quelques vulnérabilités, même si le niveau d'endettement est moins inquiétant que dans les cinq pays précédemment cités.

Nous pensons que les marchés des logements de l'UE vont encore s'affaiblir au cours des prochains trimestres, ce qui entraînera un nouvel essoufflement des prix. Il faudrait néanmoins un nouveau choc financier ou économique, comme une soudaine flambée du chômage ou des taux, pour que les prix subissent une (forte) correction. Ce cas de figure ne fait pour le moment pas partie de notre scénario de base.

Johan Van Gompel, Senior Economist KBC Groep

Répartition des États membres de l'UE28 sur la base de l'évolution en glissement annuel de leur marché immobilier (T1 1996 - T1 2019). Source: bureaux des statistiques nationaux, BCE, Eurostat.

Bron: Bloomberg

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Ce document a été préparé par le desk KBC – Economic Markets et n'a pas été rédigé par le département Research.  Le desk est composé de Mathias Van der Jeugt, Peter Wuyts en Mathias Janssens, analysts  à KBC Bank N.V., entreprise réglementée par l'Autorité des marchés et des services financiers (FSMA). Ces recommandations de marché sont le résultat d'une analyse qualitative, dans laquelle il y a place pour l'expérience passée et les évaluations personnelles. Les avis sont basés sur les conditions actuelles du marché et peuvent être modifiés à tout moment. Les contributions les plus importantes proviennent de données accessibles au public, de nouvelles financières, de la politique économique et monétaire et d'analyses techniques actuelles. Le desk desk KBC – Economic Markets a fait des efforts raisonnables pour obtenir ces informations de sources qu'il considère comme fiables, mais le contenu de ce document a été préparé sans faire une analyse substantielle de ces sources. Aucune évaluation n'a été faite pour déterminer si ces informations sont appropriées ou non pour un investisseur particulier. Les avis sont nos avis actuels à la date indiquée sur ce document et peuvent différer des recommandations précédentes en raison de l'évolution des conditions du marché. Les auteurs ne garantissent pas l'exactitude, l'exhaustivité ou la valeur (commerciale ou autre) de ce document. De même, les auteurs ne sont pas responsables envers quiconque reçoit ce résumé de toute perte ou dommage (qu'il s'agisse d'un délit (y compris la négligence), d'une rupture de contrat, d'une violation de la loi ou d'autres obligations) résultant d'un acte ou d'une omission sur la base de ce contenu, ou de toute réclamation contre les auteurs concernant le contenu ou les informations contenues dans ce document. Toutes les opinions exprimées dans le présent document reflètent le jugement au moment de la préparation de l'examen et sont susceptibles d'être modifiées sans préavis. Étant donné la nature de cet avis (lié à la monnaie et aux taux d'intérêt), il n'est généralement pas de nature spécifique.   Il n'y a donc aucune référence à un quelconque contrat de financement d'entreprise et il n'y a donc pas de vue d'ensemble sur 12 mois basée sur les différents avis. Ce document n'est valable que pour une période très limitée, en raison de l'évolution rapide des conditions du marché.

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